10 häufigsten Fehler bei der Mieterhöhung

Eigentümer von Wohnräumen, die als Vermieter auftreten, haben das Recht, Mieterhöhungen durchzusetzen. Nicht in jedem Fall sind die Gründe für Mieterhöhungen korrekt oder die Forderungen gesetzlich erlaubt, sodass Mieter sich gegen die Mieterhöhung wehren können. In der Praxis treten immer wieder Fehler auf, die eine Mieterhöhung unwirksam machen. Grundsätzlich kann eine Mieterhöhung in regelmäßigen Abständen auf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Im folgenden Text werden die zehn häufigsten Fehler in der Mieterhöhung dargestellt und Sie erfahren, wie Sie eine Mieterhöhung prüfen.

Formalien sind nicht exakt

Eine fehlerhafte Mieterhöhung liegt vor, wenn sich die Mieterhöhung nicht an alle im Mietvertrag erfassten Bewohner richtet. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag noch Personen stehen, die bereits ausgezogen sind.

Recht der Mieter: müssen den Vermieter nicht auf den Fehler hinweisen und müssen nicht auf die Mieterhöhung reagieren

Eine Mieterhöhung in mündlicher oder telefonischer Form ist ungültig. Sie muss laut § 55a I BGB immer in schriftlich ausgedrückt werden. Vorteilhaft ist es, wenn Vermieter ihre persönliche Unterschrift unter die Mieterhöhung setzen, um Missverständnissen vorzubeugen.

Des Weiteren kann es passieren, dass die Mieterhöhung lediglich in Prozent ausgedrückt wird. Eine Mieterhöhung muss als Schriftstück mit dem Absender des Vermieters oder aller beteiligten Vermieter versehen sein. Fehlen diese Angaben, handelt es sich um einen klassischen Vermieterfehler. Er führt zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

Zustimmung des Mieters muss eingefordert werden

Vermieter sollten die Mieterhöhung nicht nur als Information ansehen, sondern darauf drängen beziehungsweise den Mieter auffordern, dem Anliegen zuzustimmen. Nicht ausreichend ist eine einfache Zahlungsaufforderung. Wichtig ist ein Hinweis für den Mieter, dass er sowohl zustimmen als auch ablehnen kann. Experten raten Vermietern, die Zustimmungserklärung schriftlich vorzubereiten. Eine mündliche Zustimmung ist gleichfalls möglich, hat aber keine Beweiskraft.

Jahressperrfrist wurde unterschritten

Für Mieterhöhungen gilt eine Jahressperrfrist. In diesem Zusammenhang geht es darum, dass unter einem Jahr keine neue Mieterhöhung verlangt werden darf. Frühestens 12 Monate nach der vergangenen Mieterhöhung ist eine neue Mieterhöhung rechtmäßig. Andernfalls wird von einem Fehler bei der Mieterhöhung gesprochen.

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Stichhaltige Begründung für Mieterhöhung ist nicht aufgeführt

Eine fehlerhafte Mieterhöhung liegt auch dann vor, wenn die Angabe der Gründe fehlt. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten. Das kann einerseits der Verweis auf den aktuellen Mietspiegel oder andererseits das Baugutachten eines Sachverständigen sein. Passable Begründungen sind außerdem der Hinweis auf mindestens drei miteinander vergleichbare Mietwohnungen in einer Nachbargemeinde oder in ein und derselben Wohngegend. Eine weitere nachvollziehbare Begründung ist eine Information aus einer Mietdatenbank.

Änderungskündigung wird ausgesprochen

Es ist nicht möglich, eine Mieterhöhung in Verbindung mit einem neuen Mietvertrag zu verlangen, wenn zuvor das Mietverhältnis gekündigt wurde. Manche Mieter führen eine Änderungskündigung durch, damit der alte Mietvertrag nach § 573 BGB unwirksam wird. Infolge dessen soll ein neuer Mietvertrag mit einer Mieterhöhung geschlossen werden.

Mieterhöhung nach Instandhaltung und Modernisierung

In Mieterhöhungen werden oftmals Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen) als Grund angegeben. Allerdings ist der Zweck dieses Aufwandes, die Mietsache so zu erhalten beziehungsweise herzustellen, dass der vertragsmäßig geschriebene Gebrauch gewährleistet ist. Maßnahmen, die der Instandhaltung und Instandsetzung dienen, bedingen keine Mieterhöhung. Sie sind eine alleinige Leistung des Vermieters.

Eine Modernisierungsmaßnahme kann eine Mieterhöhung nach sich ziehen, wenn die Modernisierungsaufwendungen höchstens bis zu 11 Prozent auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden. Ist der Prozentsatz des Kostenaufwandes des Vermieters in der Mieterhöhung höher als die 11 Prozent, dann ist die Mieterhöhung fehlerhaft.

Ein massiver Vermieterfehler bei der Mieterhöhung ist die Umlage der Kosten für Modernisierungen in willkürlicher Vorgehensweise auf bestimmte Mietwohnungen. Kommen jedoch mehrere Mietparteien in den Genuss der Modernisierungen, dann werden die Kosten nach nachvollziehbaren Maßstäben aufgeteilt.

Mieterhöhung erfolgt trotz vertraglicher Staffelmiete

In vielen Mietverträgen wurde eine sogenannte Indexmiete oder Staffelmiete festgelegt. Eine Steigerung des Mietentgeltes erfolgt somit von selbst, sodass eine zusätzliche Mieterhöhung nicht nur überflüssig, sondern auch unrechtmäßig ist. Dann darf die Miete nicht willkürlich erhöht werden.

Mieterhöhung unterliegt 15 Monate Mindestbestand

Der Vermieter ist nicht im Recht, wenn er eine Mieterhöhung zuschickt, obwohl die letzte Erhöhung vor 12 Monaten verlangt wurde. Es ist nur möglich, 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung die Ankündigung einer neuen Mieterhöhung vorzunehmen. Das heißt aber auch, dass die laufenden Mieten letztmalig vor 15 Monaten geändert wurden. Die 15 Monate beinhalten einen als Ankündigungsfrist bezeichneten Zeitraum von einem Jahr plus drei Monate. In dieser Zeit kann sich der Mieter über die kommende Mieterhöhung Gedanken machen.

Recht der Mieter: Den Mietern steht bei einer Mieterhöhung eine Überlegungsfrist zu. Dieser Begriff beinhaltet der Zeitraum vom Erhalt der schriftlichen Mieterhöhung bis zum Ende des übernächsten Monats (§ 558b II BGB). Erklärt ein Mieter seine Zustimmung nicht und schweigt über diesen Zeitraum hinweg, wird dieses Verhalten als Ablehnung gewertet. Mit einer Zustimmung durch den Mieter entsteht die Verpflichtung, die Mietzahlung ab dem dritten Monat zu zahlen (der dritte Monat beginnt mit dem Datum des Erhalts der schriftlichen Mieterhöhung).

Falsches Mietspiegelfeld wird angegeben

Das bedeutet, dass die in der Mieterhöhung bezeichnete Wohnung oder das Haus nicht die Ausstattung besitzt, die beschrieben wird. Unbedingt übereinstimmen müssen Angaben wie die Lage und die Ausrüstung sowie die Fläche.

Recht der Mieter: Prüfung dieser Fakten und Reaktion auf das Mieterhöhungsschreiben, möglicherweise eine teilweise Zustimmung zur Mieterhöhung

Faktor der Kappungsgrenze ist unkorrekt

Ein Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, die Miete soweit zu erhöhen. bis die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist. Er muss dabei jedoch darauf achten, dass die Kappungsgrenze eingehalten wird. Ein typischer Fehler in der Mieterhöhung hinsichtlich der Kappungsgrenze liegt dann vor, wenn die derzeitige, einmalige Mieterhöhung in den vergangenen drei Jahren 20 Prozent überschritten hat. Die örtlich geltende Kappungsgrenze ist auch dann nicht eingehalten worden, wenn in den letzten drei Jahren alle Mieterhöhungen in ihrer Gesamtheit über 20 Prozent lagen.

Fehler bei der Mieterhöhung sind oftmals der Auslöser für Rechtsstreitigkeiten, die unter Umständen teuer werden können. Daher ist es sinnvoll, sich für eine Mieterhöhung bei Unklarheiten von sachkundigen Fachleuten beraten zu lassen.