Fristlose Wohnungskündigung durch den Vermieter

Unter bestimmten Bedingungen können die Mietverträge von Mietern vorzeitig und fristlos gekündigt werden. Dennoch sollten Mieter nicht gleich in Panik geraten, wenn eine fristlose Kündigung vorliegt, denn die Gründe dafür müssen schon schwerwiegend sein und es müssen gesetzliche Vorgaben befolgt werden. In Deutschland haben Mieter nämlich einen gesetzlichen Kündigungsschutz, der sie vor wahlloser Kündigung der Wohnung durch den Vermieter bewahrt. Wir zeigen die häufigsten Gründe, bei denen Vermietern ihren Mietern fristlos kündigen können und welche Regeln dabei beachtet werden müssen.

---

Inhaltsverzeichnis

1. Gründe zur fristlosen Kündigung
2. Abmahnung erforderlich
3. Form der fristlosen Kündigung
4. Räumungsklage nach fristloser Kündigung
5. Häufig gestellte Fragen

---

Gründe für die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch Vermieter

Bevor ein Vermieter Ihnen die Wohnung fristlos kündigen kann, benötigt es gewisse Voraussetzungen und beweisbare Gründe. Der Paragraph 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietvertrags. Demnach kann nur aus wichtigem Grund fristlos durch Vermieter gekündigt werden. Im Folgenden haben wir die häufigsten Gründe aufgelistet.

Mietrückstand: Häufigster Kündigungsgrund

Eine fristlose Kündigung durch Mietverzug ist möglich, wenn:

• in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt wurde
• in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete teilweise nicht gezahlt wurde und der ausstehende Betrag eine Monatsmiete überschreitet
• über mehr als zwei nicht aufeinander folgende Monate hinweg die Miete teilweise gezahlt wurde und der ausstehende Betrag die Höhe von zwei Monatsmieten überschreitet

Der Mietvertrag kann in diesem Fall ohne Anmahnung sofort durch den Vermieter gekündigt werden. Unter Miete versteht man das gesamte Entgelt der Wohnung samt Nebenkosten.

Wichtig: Bei einer Mietminderung wegen Mietmangel besteht das fristlose Kündigungsrecht nicht! Wurde die Miete allerdings ohne guten Grund und ohne Bestehen eines Mietmangels gekündigt, riskiert man eine fristlose Kündigung. Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel zum Thema Mietminderung.

Der Mieter hat eine Schonfrist von zwei Monaten, in der er den Rückstand im Ganzen bezahlen kann, um somit die Räumungsklage zu verhindern. Wird dem Mieter innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren erneut wegen Zahlungsverzugs gekündigt, kann die Räumung auch nicht durch eine nachträgliche Zahlung abgewehrt werden (§ 569 BGB).

Kostenloses Angebot

---

Ständig unpünktliche Mietzahlung

In so einem Fall muss bei einer fristlosen Kündigung vorher abgemahnt werden, da es sich dabei laut BGB um einen Zahlungsverzug handelt. Hier kann Ihnen die Wohnung nicht einfach fristlos gekündigt werden.

Zahlungsverzug der Kaution

Eine nicht gezahlte Kaution, deren Höhe einer zweifachen Nettokaltmiete entspricht, ist Grund zur fristlosen Kündigung. Ein Schonfrist zur Nachzahlung gibt es nicht und es ist keine Abmahnung nötig.

Ständige Störung des Hausfriedens

Das kann zum Beispiel der Verstoß gegen die Hausordnung, Lärmbelästigung, aggressives Verhalten oder Beleidigungen gegenüber anderen Bewohnern oder dem Vermieter und das Lagern von Müll im Treppenhaus sein.
Um fristlos kündigen zu können, muss die Situation unzumutbar sein, zudem muss eine Abmahnung erfolgen. Außerdem ist der Vermieter in der Beweislast und muss eventuell Zeugen benennen können.

Vernachlässigung oder Gefährdung der Mietsache

Dies kann beispielsweise sein: kein regelmäßiges Lüften der Mieträume, kein Heizen trotz Frostgefahr, Nichterfüllung von vertraglich festgelegten Instandhaltungsmaßnahmen, Herbeiführen von Brandgefahr, unerlaubtes Verändern der Bausubstanz oder Verwahrlosung der Wohnung.
Der Vermieter muss in solchen Fällen Abmahnen und eine angemessene Frist zur Verhaltensänderung setzen. Ändern sich die Verhältnisse nicht, darf fristlos gekündigt werden.

Unerlaubte Untervermietung

Die Überlassung der Wohnung an Dritte, ob gegen Geld oder nicht, bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Nach einer Abmahnung kann auf Unterlassung geklagt werden und das Mietverhältnis kann fristlos gekündigt werden. Sprechen Sie daher am Besten vorher mit Ihrem Vermieter, falls Sie Ihre Wohnung oder auch nur ein Zimmer untervermieten möchten. Damit sind Sie generell immer auf der sicheren Seite.

Unerlaubtes Gewerbe

Die Rechtssprechung ist je nach Fall unterschiedlich. Jedoch sollte ein Gewerbe in jeden Fall mit Ihrem Vermieter abgesprochen sein und im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden. Gehen Sie hier kein Risiko ein, denn im schlimmsten Fall steht nicht nur ihr Heim und Ihre berufliche Existenz auf dem Spiel. Je mehr ein Gewerbe nach außen hin wahrnehmbar ist, zum Beispiel durch Warenanlieferung, Besucherverkehr oder Lärm, desto eher ist eine Abmahnung begründet und eine fristlose Kündigung wegen unerlaubtem Gewerbe möglich.

Abmahnung bei fristloser Kündigung erforderlich

Der Vermieter muss vor der fristlosen Kündigung immer abmahnen und den Mieter auffordern, sein vertragswidriges Verhalten innerhalb einer angemessenen Frist zu beenden. Die Abmahnung muss schriftlich erfolgen und es muss mit einer fristloser Kündigung gedroht werden. Erst wenn diese Abmahnung nicht beachtet wird, darf die Kündigung selbst erfolgen. Haben Sie also eine fristlose Kündigung des Mietvertrags ohne vorherige Abmahnung vorliegen, ist diese automatisch unwirksam.

Form der fristlosen Kündigung durch Vermieter

Die Wohnungskündigung muss in Schriftform erfolgen und der Kündigungsgrund muss konkret angegeben werden, eine Verallgemeinerung ist nicht zulässig. Der Vermieter ist immer in der Beweislast. Ist kein Grund angegeben oder ist die Begründung zu allgemein, ist die Kündigung unwirksam.

Räumungsklage nach fristloser Kündigung

Weigern sich Mieter, nach erhaltener Kündigung auszuziehen, darf der Vermieter nicht einfach selbstständig handeln und diese auf die Straße setzen, sondern muss eine Räumungsklage einreichen. Vor Gericht muss dann Zulässigkeit und Begründung der fristlosen Kündigung geprüft werden. Fällt das Urteil zugunsten des Vermieters aus, muss ein Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung der Räumung beauftragt werden, um die Zwangsräumung vorzunehmen. Die anfallenden Kosten muss der Mieter tragen.

Kostenloses Angebot

---

Häufig gestellte Fragen:

Kann mir mein Vermieter fristlos kündigen?

Jaein - sind Sie in einem unbefristeten Mietvertrag, kann der Vermieter Ihnen nicht ohne Grund fristlos kündigen. Dies ändert sich jedoch, wenn schwere Vertragsverletzungen seitens des Mieters vorliegen, beispielsweise bei einem erheblichen Rückstand der Miete. Eine außerordentliche fristlose Kündigung folgt in der Regel jedoch nach mindestens einer Abmahnung.

Kann ich bei fristloser Kündigung über Nacht meine Wohnung?

Nein, bevor Sie die Wohnung bei einer fristlosen Kündigung verlassen müssen, wird Ihnen vom Vermieter in der Regel eine mehrwöchige Vorlaufzeit gegeben. Außerdem können Sie als Mieter der fristlosen Kündigung vor Gericht widersprechen. Wird dann festgestellt, dass die Kündigung rechtmäßig ist, müssen Sie die Wohnung verlassen.