Die häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Jährlich haben zahlreiche Mieter Angst vor der Betriebskostenabrechnung und einer damit verbunden hohen Nachzahlung der Nebenkosten. Fehler in der Nebenkostenabrechnung nachzuweisen ist oft schwierig. Außerdem scheuen sich viele Mieter davor, die falsche Nebenkostenabrechnung zu reklamieren. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick für die 5 häufigsten Fehler in den Nebenkosten.

1. Verspätete Betriebskostenabrechnung

Nach $ 566 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet bis spätestens nach Ablauf des 12. Monats des Abrechnungszeitraumes dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zugehen zu lassen. Dabei ist der Zugang beim Mieter entscheidend. Außerdem wird bei einem Einwurf beim Mieter die Öffnung des Briefkasten am selben Tag vorausgesetzt und dies vor 19 Uhr. Kommt die Nebenkostenabrechnung verspätet an, darf der Vermieter keine Forderungen mehr stellen. Sollte ein Guthaben vorhanden sein, muss er es aber dem Mieter auszahlen.

2. Abweichung vom Mietvertrag

Dies ist einer der häufigsten Punkte für eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung, denn hier ist geregelt, welche Betriebskosten der Mieter zahlen muss und auf welchem Weg. Außerdem ist im Vertrag geregelt, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Welche Kosten das sind, ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt. Dazu gehören unter anderen:

• Lohnkosten für den Hauswart
• Kosten für die Grundsteuer
• Kosten für Müllbeseitigung und Straßenreinigung
• Kehrgebühren für den Schornsteinfeger
• Gebühren für Kabelanschluss oder Betrieb einer Antennenanlage

Ebenso ist der Verteilerschüssel im Mietvertrag festgelegt, mit dem der Vermieter die Betriebskosten auf die Mieter verteilt. Ist ein Umlageschlüssel festgelegt, erfolgt die Abrechnung der Nebenkosten auf die Wohnfläche.

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3. Falsche Umlage der Heizkosten

Anders als bei der Umlage der Betriebskosten, bei denen der Vermieter recht frei wählen kann, ist die Abrechnung der Heizkosten an ein Gesetz gebunden. Mindestens 50 % der Heizkosten müssen nach Verbrauch umgelegt werden. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wohnung mit den geeigneten Messgeräten ausgestattet ist. Denn nur dann ist eine verbrauchsorientierte Abrechnung gewährleistet. Vom Verbrauch unabhängige Inklusivmieten sowie eine Heizkostenpauschale ist nicht erlaubt. Rechnet der Vermieter dennoch danach ab, kann der Mieter die Heizkosten um mindestens 15% mindern.

4. Unvollständige Betriebskostenabrechnung

Der Mieter ist verpflichtet, die Abrechnung zu prüfen und Fehler in den Nebenkosten dem Vermieter zu melden. Folgende Informationen müssen in der Abrechnung enthalten sein:

• Abrechnungszeitraum
• Übersicht der einzelnen Kostenpositionen
• Verteilerschlüssel der Betriebskosten
• Betriebskostenanteil des Mieters
• Summe der erfolgten Vorauszahlungen durch den Mieter

Ist es durch fehlende Angaben dem Mieter nicht möglich, die Abrechnung zu prüfen, ist die Abrechnung fehlerhaft. Im Falle einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung sollte der Mieter mit einem Rechtsanwalt das weitere Vorgehen besprechen. Sollte die Betriebskostenabrechnung formell korrekt aussehen, aber ungewöhnlich hohe Positionen enthalten, kann der Mieter eine Belegeinsicht fordern. Der Vermieter muss alle Belege wie Lieferscheine, Rechnungen und Verträge, die in die Abrechnung mit einfließen, offen legen. Diese können auf Gültigkeit hin geprüft werden. So kann geprüft werden, ob alle aufgelisteten Kosten auch tatsächlich entstanden sind.

5. Abrechnung nicht umlagefähiger Betriebskosten

Der Vermieter darf nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Entscheidend ist, was im Mietvertrag vereinbart ist. Aber auch hier können einzelne Positionen unwirksam sein. Selbst durch eine Vereinbarung im Mietvertrag lassen sich nicht umlagefähige Nebenkosten nicht zu umlagefähigen Kosten umwandeln. So eine Klausel ist automatisch unwirksam. So dürfen Instandhaltungsmaßnahmen sowie Verwaltungstätigkeiten nicht auf die Mieter abgewälzt werden.

Zu den häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung gehören laut des Mieterbundes:

Verwaltungskosten

Die Kosten für Porto, Bankgebühren, Hausverwaltung, Telefon sowie Zinsen sind keine Betriebskosten. Unabhängig was im Mietvertrag steht, der Mieter muss nicht zahlen.

Reparaturkosten

Auch Reparaturkosten dürfen nicht zu Lasten des Mieters gehen. Diese Kosten in der Wohnung oder im Haus sind Sache des Vermieters.

Ungezieferbekämpfung

Einmalkosten, wie sie bei der Reinigung eines verseuchten Hauses oder einer verseuchten Wohnung entstehen, sind keine Betriebskosten und dürfen daher nicht auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt auch wenn die Kosten nachweislich von einer bestimmten Mietpartei verursacht wurden.