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Kleinreparaturklausel


Der Umzug steht bevor, aber vorher muss noch die alte Wohnung weiß gestrichen und der abgenutzte Teppichboden erneuert werden. So verlangt es schließlich der Mietvertrag. Aber sind solche Forderungen überhaupt gültig und muss der Mieter die Kosten dafür tragen? Diese Fragen führen zwischen Mietern und Vermietern immer wieder zum Streit und können im schlimmsten Fall sogar vor Gericht ausgetragen werden. Die Antworten auf Ihre Fragen erhalten Sie in unserem folgenden Artikel.

Definition

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen an Schäden, die mit verhältnismäßig geringem Aufwand an finanziellen Mitteln behoben werden können. Sie zählen zu Instandhaltungsmaßnahmen und sind somit eigentlich Sache des Vermieters. Sie dürfen aber unter Umständen während oder am Ende der Mietzeit auf den Mieter übertragen werden. Dazu muss es eine Regelung im Mietvertrag geben und es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Klauseln im Mietvertrag

Es können sich zwei Formen von Klauseln im Mietvertrag finden. Zum einen die Kleinreparaturklausel, die den Mieter zur Kostenübernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Zum anderen eine Klausel, die den Mieter zur Renovierung beim Auszug zwingt.

Kleinreparaturklausel

Durch diese Klausel im Mietvertrag können die Kosten für Schäden und Reparatur auf den Mieter umgewälzt werden. Die Behebung des Schadens bleibt aber weiterhin Vermietersache, er oder von ihm beauftragte Handwerker müssen also die Schönheitsreparaturen durchführen!

Arten der Schäden

Kleinreparaturen dürfen sich nur auf Teile einer Wohnung beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, z. B. Wasserhähne, Fenstergriffe, Türschlösser usw. Müssten Mieter für Maßnahmen zahlen, deren Ursache sie nicht verschulden können, z. B. Wasser- und Stromleitungen, Heizungsanlagen usw., wäre das eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und die Forderung wäre unwirksam.

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Höhe der Mieterbeteiligung

Die Höhe der Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, müssen auf zweifache Weise beschränkt sein. Zum einen darf der Betrag nicht mehr als 75 € bis 100 € betragen. Zu anderen darf der Gesamtbetrag auf das Jahr gerechnet nicht über 250 € bzw. über 8 % der Jahresmiete liegen. Weiterhin darf der Mieter nicht anteilig an teureren Reparaturen, also Instandhaltungsmaßnahmen, beteiligt werden. Diese Kosten muss der Vermieter tragen. Weitere Informationen zum Thema Instandhaltung und welche Unterschiede zu Schönheitsreparaturen bestehen, finden Sie hier.

Klausel zur Schönheitsreparatur bei Auszug

Durch Klauseln im Mietvertrag können Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Voraussetzung dafür ist zum einen, dass die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben wurde. Außerdem muss die Klausel rechtlich wirksam sein.

Was zu Schönheitsreparaturen zählt

Es gibt nur bestimmte Renovierungsarbeiten, die vom Vermieter verlangt werden können. Dazu zählen Tapezieren und Streichen von Böden, Wänden und Decken, Heizkörpern und -rohren, Türen und Fenstern von innen sowie die Reinigung von Fußböden. Nicht erlaubt sind das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, Erneuerung von zerschlissenen Teppichböden, Streichen von Fenstern und Außentüren von außen und die Reparatur von Heizung, Sanitäranlagen und Elektroanlagen.

Was nicht gültig ist

Folgende Punkte sind nicht rechtsgültig und machen eine Schönheitsreparaturklausel automatisch unwirksam:

  • Starre Fristen für Renovierungen, z. B. exakt alle drei Jahre müssen die Wände gestrichen werden
  • Die Festlegung einer grundsätzlichen Verpflichtung zur Renovierung bei Auszug
  • Vorgabe darüber, in welcher Farbe eine Wohnung gestrichen werden muss
  • Die tatsächliche Abnutzung durch den Mieter muss berücksichtigt werden. Unwirksam sind Formulierungen wie "Die Wohnung ist am Ende des Mietverhältnisses fachgerecht renoviert zurückzugeben". Die Formulierung ist zu allgemein.
  • Sog. Abgeltungsklauseln. Beispielsweise sah der Mietvertrag eine Renovierung der Küche nach 3 Jahren vor. Zog der Mieter nach 2 Jahren aus, hätte er einen Anteil an zukünftigen Renovierungskosten übernehmen sollen.
  • Die Forderung, dass die Arbeiten von einem Fachbetrieb ausgeführt werden müssen

Durchführung einer Schönheitsreparatur trotz ungültiger Klausel

Sollte eine Renovierung bei Auszug durchgeführt worden sein, obwohl sich eine ungültige Klausel im Mietvertrag befand, kann der Mieter eine Kostenrückerstattung beim Vermieter einfordern. Es gilt nur eine kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten nach Ende des Mietvertrags. Ein rechtliche Beratung von einem Anwalt oder vom Mieterschutz ist empfehlenswert!

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