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Kündigung wegen Eigenbedarf

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Wenn der Vermieter auf einmal eine Kündigung wegen Eigenbedarf vorlegt, kann das für Mieter ein ziemlicher Schock sein. In den meisten Fällen kann dagegen nicht viel unternommen werden. Es gibt aber Ausnahmen, in denen Mieter der Kündigung widersprechen oder eventuelle finanzielle Vorteile daraus ziehen können. An welche Vorschriften sich Vermieter halten müssen und wie sich Mieter eventuell wehren können, erfahren Sie hier.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?

Ein Vermieter darf für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts wegen Eigenbedarf kündigen. Neben nahen Verwandten wie Eltern, Kindern, Geschwistern, Enkeln, Großeltern, Nichten und Neffen können das auch Hausangestellte oder Pflegepersonal sein.

Inhalt und Form einer Eigenbedarfskündigung

Die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarf hängt von Inhalt und Form ab. Folgend Punkte müssen erfüllt sein:

  • Die Kündigung erfolgt schriftlich und richtet sich an alle Mieter der Wohnung
  • Die Kündigung muss von allen Vermietern unterschrieben sein
  • Die Person bzw. Personen, für die der Eigenbedarf angewandt wird, sowie das Verwandtschaftsverhältnis müssen angegeben sein
  • Der Grund des Eigenbedarfs muss angegeben und nachvollziehbar sein
  • Der Mieter muss auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht hingewiesen werden
  • Gesetzliche Kündigungsfristen gelten trotzdem

Widerspruchsrecht des Mieters

Nach § 574 BGB steht dem Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung zu. Dafür muss für den Mieter oder Haushaltsangehörige eine Härtefall bestehen. Härtefälle sind zum Beispiel ältere, kranke oder schwangere Personen. In einem Härtefall steht das Interesse des Mieters über dem des Vermieters und wird vorrangig behandelt. Ist eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend begründet, kann auch Einspruch eingelegt werden. Der Vermieter muss dann beweisen, dass Eigenbedarf vorliegt und begründet ist. Fehlt eine Begründung bereits im Kündigungsschreiben, ist dieses automatisch unwirksam. Ein Widerspruch muss grundsätzlich schriftlich erfolgen, muss von allen Mietern unterschrieben sein und an alle Vermieter gerichtet werden. Während über den Widerspruch entschieden wird, muss das Mietverhältnis weitergeführt werden.

Hinweis: Im Mietvertrag kann ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart werden, wenn sich der Vermieter darauf einlässt.

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Fristen des Widerspruchs

Das Widerspruchsschreiben muss spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingegangen sein.

Anbieten einer Alternativwohnung

Wenn der Vermieter über mehrere Wohnungen verfügt, muss er prüfen, ob eine vergleichbare und geeignete Wohnung zum Zeitpunkt der Kündigung frei ist und diese dem Mieter anbieten. Wird eine Wohnung vor Ablauf der zweimonatigen Kündigungsfrist frei, muss diese ebenso angeboten werden. Der Vermieter ist nur verpflichtet, Wohnung im selben Haus oder der selben Wohnanlage anzubieten. Auch hier gelten Härtefälle, in denen der Mieter eine Alternativwohnung ablehnen kann. Zum Beispiel, wenn die Miete deutlich höher wäre, ein Ehepaar mit ungeborenen Kind in eine kleinere Wohnung ziehen müsste oder eine ältere oder gehbehinderte Person in eine Wohnung in einem höheren Stockwerk ohne Aufzug ziehen müsste.

Kündigungssperrfrist

Werden Mietswohnung in Eigentumswohnungen umgewandelt, dann gilt eine Kündigungssperrfrist zugunsten des Mieters. Diese beträgt 3 Jahre. Das heißt der Käufer einer Eigenwohnung kann erst nach Ablauf dieser Frist einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Je nach Bundesland können diese Fristen auf bis zu 10 Jahre angehoben werden.

Möglichkeiten eines Mietaufhebungsvertrages

Wenn sich beide Parteien unsicher über die Korrektheit ihrer Ansprüche sind und eventuelle Streitigkeiten vermeiden wollen, kann ein Mietaufhebungsvertrag von Vorteil sein. Dabei handelt es sich um eine Form der Vertragsbeendigung, bei der einvernehmlich durch übereinstimmende Erklärungen beider Mietvertragsparteien das Mietverhältnis beendet wird. Hierfür können verschiedene Ansprüche geltend gemacht werden.

Finanzieller Ausgleich durch eine Abstandszahlung

Der Mieter erhält vom Vermieter eine Abfindung, auch Abstandszahlung genannt, in angemessener Höhe. Diese muss je nach Einzelfall anders berechnet werden. Faktoren sind hierbei Höhe der Miete und des Wohnwerts und die finanziellen Verhältnisse des Vermieters.

Teilweiser Ersatz der Umzugskosten

Der Mieter kann teilweise Ersatzzahlung für Kosten von Aufwendungen, die mit einem Umzug verbunden sind, verlangen. Diese Kosten sind zum Beispiel:

Kosten für den Umzug selbst, z.B. Transportkosten, Umzugsfirma Renovierungskosten der neuen Wohnung Kosten für die Suche nach einer neuen Wohung, z.B. Maklerkosten, Inseratskosten Mehrkosten, die durch höhere Miete einer Wohnung gleichen Wohnwerts, Qualität und Ausstattung entstehen. Wichtig: Die Erstattung kann nur zeitlich begrenzt auferlegt werden.

Befreiung von der Durchführung von Schönheitsreparaturen

Verpflichtet eine Klausel im Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug, kann in einem Aufhebungsvertrag eine Befreiung von dieser Pflicht vereinbart werden.

Festlegung des Zeitpunkts einer Kautionsrückzahlung und der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung

Die Auszahlung einer Mietkaution kann bis zu einem halben Jahr dauern, die Vorlage einer Nebenkostenabrechnung bis zu 12 Monate. In einer einvernehmlichen Vereinbarung kann der Zeitpunkt einer Kautionsrückzahlung oder einer Erstellung einer Nebenkostenabrechnung festgelegt werden.

Nachteil eines Mietaufhebungsvertrags

Mieter, die von einem Aufhebungsvertrag Gebrauch machen wollen, müssen sich bewusst sein, dass ihr Widerspruchsrecht gegen eine Kündigung gemäß § 574 BGB verfällt. Mögliche Härtefälle können dann nicht mehr zur Rechtfertigung genutzt werden und nachträgliche Ansprüche haben selbst vor Gericht keine Wirksamkeit.

Form eines Mietaufhebungsvertrags

Es bedarf keiner Schriftform, damit ein Aufhebungsvertrag wirksam ist. Aber um Ansprüche im Streitfall beweisen zu können, sollte der Vertrag schriftlich festgelegt werden.

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