Mietkaution - Regeln, Fristen, Höhe

Fast alle Mieter kennen das Problem: der Umzug in die neue Wohnung wurde geschafft und nun wird die Mietkaution fällig, während die Kaution der alten Wohnung noch gar nicht ausgezahlt wurde. Die Zeit bis zur Rückzahlung kann eine große finanzielle Belastung sein. Hier erfahren Sie, welche gesetzlichen Vorgaben es gibt, wann eine Mietkaution ausgezahlt wird und was Ihre Rechte sind.

Rechtliche Grundlagen

Gesetzlich ist kein Mieter dazu verpflichtet, eine Kaution zu zahlen. Diese muss im Mietvertrag festgelegt sein. Ist das nicht der Fall, wird keine Mietkaution fällig und kann vom Vermieter auch nicht mehr nachträglich verlangt werden. Lediglich folgende Regeln für eine Mietkaution sind gesetzlich im § 551 BGB festgelegt:

• die Höhe der Mietkaution darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen
• der Mieter kann die Mietkaution in 3 gleich hohen Monatsraten zahlen
• die erste Teilzahlung wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig
• die Mietkaution dient ausschließlich als Sicherheit für den Vermieter z. B. bei Schäden durch Mietausfälle oder Sachschaden
• die Mietkaution muss bei einem Kreditinstitut auf einem Kautionskonto verzinst angelegt werden
• die Mietkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden
• die Erträge der Verzinsung stehen dem Vermieter zu und erhöhen die Sicherheit

Die Rückzahlung der Mietkaution

Eine Rückzahlung erfolgt, sobald folgende beiden Punkte erfüllt sind:

• das Mietverhältnis ist beendet und die Wohnung wurde abgenommen
• es wurde festgestellt, dass der Vermieter keine weiteren Ansprüche mehr hat

TIPP: Nutzen Sie ein Wohnungsübergabeprotokoll, um ausbleibende Ansprüche z. B. in Form von Schönheitsreparaturen mit dem Vermieter schriftlich festzulegen. Hier finden Sie unseren Ratgeber zum Thema Übergabeprotokoll.

Dem Vermieter steht eine angemessene Frist bis zur Auszahlung zu. Leider ist weder die Länge der Frist noch die genaue Definition von "angemessen" gesetzlich geregelt. Die Frist steht dem Vermieter zu, um zu prüfen, ob noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen. Diese Ansprüche sind:

• Beträge aus noch nicht abgerechneten Nebenkosten
• vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen
• Mietschulden

Diese Ansprüche müssen für den Mieter nachvollziehbar und begründet sein. Die Auszahlung der Mietkaution kann bis zu einem halben Jahr oder sogar länger dauern.

TIPP: Um finanzieller Doppelbelastung zu entgehen, können Sie eine Mietkautionsbürgschaft abschließen. Näheres dazu erfahren Sie in unserem Artikel über Mietbürgschaften.

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Wer erhält die Rückzahlung?

Die Kautionsrückzahlung erfolgt an alle Personen, die im Mietvertrag als Mieter geführt sind und eine Kaution hinterlegt haben. Bei einer Familie wären das beispielsweise beide Ehepartner, wenn beide als Mieter geführt sind. Genauso verhält es sich bei einer Wohngemeinschaft. Sollte nur eine Person als Hauptmieter in einer WG geführt sein, erhält auch nur diese die Kaution.

Wann und wie kann man eine Rückzahlung einfordern?

Wie bereits erwähnt, ist der Zeitpunkt einer Rückzahlung nicht genau definiert. Bis dahin können 3 bis 6 Monate vergehen, im schlimmsten Fall kann es sogar länger dauern. Sind 3 Monate seit dem Ende des Mietverhältnisses vergangen, kann ein Teil der Kaution schriftlich eingefordert werden. Ist der Mieter der Meinung, dass die Forderungen eines Vermieters nicht rechtens sind, kann eine Rückzahlung auch eingeklagt werden. Ist auch nach 12 Monaten noch keine Rückzahlung erfolgt, sollten Sie auf jeden Fall agieren und notfalls das Geld vor Gericht einklagen. In so einem Fall kann der Vermieter nur noch schwer eine Begründung für seine Säumigkeit vorbringen. Nach Gesetz wäre dieser Zeitraum nicht mehr als angemessen anzusehen.

Achtung: Es besteht eine 3-jährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Kautionsrückzahlungen. Ist dieser Zeitraum verstrichen, ist auch das Geld weg!

Rückzahlung bei Insolvenz oder Todesfall des Vermieters

Da eine Mietkaution auf einem separaten Kautionskonto angelegt ist, welches nicht zum Vermögen des Vermieters gehört, ist Ihr Geld im Falle einer Insolvenz oder Todesfalls sicher und nicht pfändbar. 
Hat sich der Vermieter jedoch nicht an die gesetzlichen Vorgaben gehalten, hat er zwar gegen das Gesetz verstoßen, aber die Kaution wird auch automatisch Teil der Insolvenzmasse. Die Rückzahlung kann eingefordert werden, aber es ist sehr gut möglich, dass nur ein Teilbetrag zurückgezahlt werden kann. Im schlimmsten Fall geht man als Mieter sogar leer aus.

Bei einem Todesfall wird es entweder durch Testament oder Gesetz einen Nachfolger geben, der das Kautionskonto erbt. Dieser Erbe kann die Kaution nicht zweckentfremdet nutzen. Der Mietvertrag und die Mietkaution laufen dann unter diesem Erben weiter.

TIPP: Achten Sie als Mieter darauf, dass die Mietkaution nach gesetzlichen Vorschriften angelegt wird. Das Recht auf diese Einsicht kann im Notfall eingeklagt werden.

Rückzahlung bei Vermieterwechsel

Ein neuer Vermieter übernimmt automatisch alle Rechten und Pflichten des vorherigen Vermieters. Er muss sich darum kümmern, dass die Mietkaution auf ihn übertragen wird und ist zur Rückzahlung verpflichtet. Ist er zur Rückzahlung der Kaution nicht in der Lage, muss der vorherige Vermieter dafür sorgen, dass die Summe zurückgezahlt wird (§ 566a BGB).

Rückzahlung der Mietkaution während des Mietverhältnisses

Eine Mietkaution kann auch während des Mietverhältnisses an den Mieter ausgezahlt werden. Möglich wird dies durch Abschließen einer Mietkautionsversicherung oder Mietbürgschaft. Nach Übergabe des Versicherungsscheins oder einer Bürgschaft zahlt der Vermieter die Mietkaution aus.

Wichtig: Die Voraussetzung dafür muss das Einverständnis des Vermieters sein. Fragen Sie also vorher nach, ob Ihr Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft bzw. -versicherung akzeptiert.