Mietrückstand und Mietschulden - Grund für fristlose Kündigung

Vielerorts steigen die Mieten immer weiter an und Menschen müssen den Gürtel enger schnallen, um weiterhin ihre Wohnung bezahlen zu können. Kommt es dann zu einem unerwarteten Unglück wie einem Autounfall, der hohe Schadenskosten verursacht oder dem Verlust der Arbeit, sehen sich Mieter auf einmal mit dem Problem konfrontiert, ihre Miete gar nicht mehr zahlen zu können. Im schlimmsten Fall droht ihnen dann eine fristlose Kündigung. Wie Mieter sich in so einem Fall verhalten sollten und wie Sie einer Kündigung entgegenwirken können, zeigen wir von Movinga in diesem Artikel.

Ab wann spricht man von Mietrückstand?

Der Gesetzgeber versteht unter Miete alle vertraglich vereinbarten Zahlungen, die in regelmäßigen Abständen fällig sind. Dazu zählen Kaltmiete, die Heizkostenvorauszahlung sowie die Betriebskostenvorauszahlung. Zudem sind für eine Garage oder einen sonstigen Nebenraum, die in dem Mietvertrag aufgeführt sind, Zahlungen zu leisten, die auch zur Miete gehören. Kommt der Mieter in Zahlungsverzug der Miete, spricht man von einem Mietrückstand. Dieser besteht unter zwei Voraussetzungen:

Die erste Voraussetzung ist, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate (zum Beispiel September und Oktober) die Miete nicht zahlt oder wenn er mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug ist. Eine weitere Voraussetzung für einen Mietrückstand kann sein, wenn der Mieter über einen Zeitraum von mehreren Monaten dem Vermieter einen Betrag schuldig ist, der einer Miete für zwei Monate entspricht.

Fristlose Kündigung bei Mietschulden

Mieter genießen in einer Wohnung Kündigungsschutz, der nur unter gesetzlich klar definierten Fällen aufgehoben werden kann. Der Vermieter kann nur in Ausnahmefällen, wie bei einem Mietrückstand, den Mietvertrag fristlos kündigen. Mieter können innerhalb einer Schonfrist von zwei Monaten auf eine fristlose Kündigung reagieren und diese somit unwirksam machen. So können eventuelle Forderungen, wie eine Rückerstattung von Nebenkosten, vom Vermieter mit einem Rückstand verrechnet werden. Ebenso macht das Angebot einer Ratenzahlung eine fristlose Kündigung unwirksam.

Info: Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass bei Mietschulden keine vorherige Abmahnung bei einer fristlosen Kündigung notwendig ist.

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Auch fristgerechte Kündigung bei Mietrückstand ist möglich

Wichtig ist, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben die Mietschuld als Grund sowie die Höhe des Mietrückstandes angibt. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam. Zudem kann der Vermieter nach § 573 BGB eine fristgerechte Kündigung aussprechen, um den unzuverlässigen Mieter loszuwerden. Je nach Vertragsdauer beträgt diese Frist zwischen drei und neun Monaten. Damit wird im Falle einer rechtzeitigen Nachzahlung der offenen Miete die fristlose Kündigung zwar unwirksam, die fristlose Kündigung behält aber ihre Gültigkeit.

Zum Kündigungstermin muss der Mieter die Wohnung räumen. Tut er dies nicht, hat der Vermieter die Möglichkeit beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Nach erfolgreicher Prüfung durch das Gericht muss der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Urteilsvollstreckung beauftragen. Nur der Gerichtsvollzieher darf die Zwangsräumung vornehmen.

Wie Mieter reagieren sollten

In jedem Fall empfiehlt es sich, mit dem Vermieter das persönliche Gespräch zu suchen. Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, bei einem Mietrückstand sofort die Kündigung auszusprechen. Wenn Mieter ein gutes Verhältnis haben oder triftige Gründe vorlegen können, reagiert der Vermieter eventuell kulant. Sollte der Mieter selbst keine Möglichkeit haben, die Mietrückstände zu bezahlen, hat er die Möglichkeit beim Sozialamt einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden zu stellen. Sollte der Mieter arbeitslos sein und Arbeitslosengeld II beziehen, kann er beim Jobcenter einen Antrag zur Übernahme der Mietschulden stellen. Beim zuständigen Bezirksamt kann zudem Wohngeld beantragt werden. Eine weitere Möglichkeit ist das Leihen von Geld auf unbürokratische und zinsfreie Art und Weise über Freunde oder Familie oder über Bankenkredite. Mietervereine oder Soziale Träger bieten zudem Beratungsmöglichkeiten an, um Menschen in finanziellen Notlagen weiterzuhelfen. Wichtig ist, dass der Mieter schnell reagiert und nicht unnötig Zeit verstreichen lässt.

Die Mietnachzahlung

Bei einer Nachzahlung muss darauf geachtet werden, dass die Mietrückstände bis auf den letzten Cent beglichen sind. Durch diese Zahlung kann sich der Mieter selbst dann noch vor einer fristlosen Kündigung sowie einer Räumungsklage des Vermieters retten, wenn sich Rückstände über mehrere Monatsmieten angesammelt haben. Wurde die Kündigung bereits vom Vermieter ausgesprochen, wird diese durch die Nachzahlung der Mietrückstände unwirksam. Selbst bei einer bestehenden Räumungsklage vor Gericht erhält der Mieter noch eine letzte Chance. Die Rückstände müssen spätestens zwei Monate nach der Zustellung der Klage komplett ausgeglichen sein.

Wichtig: Eine Nachzahlung von Mietrückständen durch den Mieter oder durch das Sozialamt sind nur einmal in zwei Jahren möglich! Sollte innerhalb von 2 Jahren erneut wegen Mietrückstand fristlos gekündigt werden, kann dies nicht erneut durch eine Nachzahlung abgewehrt werden!