Mietvertrag übernehmen - Eintritt in den laufenden Vertrag
Um schnell aus seinem Mietvertrag rauszukommen präsentiert der Mieter einen Nachmieter, der den Vertrag übernehmen will und sofort einziehen kann. Aber ist so einfach möglich? Damit der Nachmieter den bestehenden Vertrag übernehmen kann, ist eine Vereinbarung zur Vertragsübernahme notwendig. Ohne Einverständnis des Mieters oder des Vermieters kann somit nicht einfach ein bestehender Mietvertrag übernommen werden. Es wird nicht wie bei einer Neuvermietung ein neuer Vertrag abgeschlossen und ein bestehender Mietvertrag beendet, sondern der Mietvertrag behält weiterhin seine Gültigkeit. Der Nachmieter übernimmt daher alle Pflichten und Rechte aus den Vertrag des Vormieters.
Voraussetzung zur Vertragsübernahme
Um eine rechtlich wirksame Übernahme eines bestehenden Mietvertrages zu erreichen, gibt es zwei Voraussetzungen:
- Zwischen den bisherigen Mietern und Vermieter sowie dem neuen Mieter gibt es einen dreiseitigen Vertrag
- Zwischen der neuen und der ausscheidenden Vertragspartei wird ein Vertrag unter Zustimmung des anderen bisherigen Vertragspartners geschlossen
In beiden Fällen gibt es immer drei Vertragsparteien: Den Vermieter, den Mieter sowie der neue Vertragspartner. Dieser kann entweder ein neuer Vermieter oder ein neuer Mieter sein. Durch den Eintritt einer neuen Vertragspartei gibt es rechtlich eine besondere Bedeutung. Es handelt sich dabei nur um eine Vertragsänderung im Mietverhältnis. Dies wird auch als Wechsel der Vertragsparteien bezeichnet. Zudem können Änderungs- und Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag abgeschlossen werden.
Gestaltung der Vertragsübernahme
Damit der Mietvertrag beim Mieterwechsel seine Gültigkeit behält, sind nachfolgende Schritte einzuhalten:
- Als erstes ist der Vermieter zu informieren und die Einverständnis zur Vertragsübernahme eingenommen werden
- Im Beisein aller Parteien wird eine schriftliche Vereinbarung zur Übernahme des Mietvertrages getroffen
- Zum Inhaltes der Vereinbarung gehören:
- Die Namen aller beteiligten Personen
- Das der Vermieter seine Zustimmung zum Mieterwechsel gegeben hat
- Der neue Mieter übernimmt alle Pflichten und Rechten des bestehenden Vertrages
- Klärung, was mit offenen Forderungen geschieht (wie z.B. Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnung, Mietrückstände)
- Wie bestehende Rechte übernommen werden sollen (wie z.B. Rechte zur Garten- oder Stellplatznutzung)
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Zusatzregelungen bezüglich Nebenkosten und Kaution
Es ist wichtig an Zusatzregelungen wie zur Nebenkostennachzahlung, der Kaution sowie der Schönheitsreparaturverpflichtungen zu klären. Bei der Kaution muss zwischen dem neuen und alten Mieter geklärt werden, wie die bereits geleistete Kaution verrechnet wird. Der bisherige Mieter verliert seinen Anspruch auf die bezahlte Kaution sobald die Vertragsübernahme abgeschlossen ist. Dann hat nur noch der neue Mieter Anspruch auf diese Kaution.
Bei Nebenkostennachzahlungen sowie der Pflicht zur Schönheitsreparatur ist die Regelung umgekehrt. Der neue Mieter übernimmt diese Verpflichtungen sobald der Vertragswechsel abgeschlossen ist, wenn es keine Regelung dazu gibt. Dies ist besonders für den neuen Mieter notwendig, wenn es im Januar zu einer Nebenkostennachzahlung für den Zeitraum des Mietverhältnisses mit dem bisherigen Mieter kommt. Wird nicht im Vorfeld eine Ausgleichszahlung oder ein Regressanspruch vereinbart, so ist der neue Mieter verpflichtet diese Nachzahlung zu leisten.
Vor- und Nachteile für den Vermieter
Vorteile:
Der Mietvertrag läuft auch mit verstrichenen Renovierungsfristen weiter. Der Nachmieter muss diese übernehmen. Kein neuer Vertrag notwendig und es entfallen eventuelle Verhandlungen über Vertragskonditionen mit dem neuen Mieter Da die bisherige Mietdauer bestehen bleibt, sind Mieterhöhungen früher möglich
Nachteile:
Da der aktuelle Mietvertrag bestehen bleibt, ist das Erhöhen von Miete, Betriebskosten oder den Schönheitsreparaturen nur soweit zulässig, wie es im Vertrag steht. Die gesetzliche Kündigungsfrist wird durch die anzurechnende Mietdauer verlängert.
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