Modernisierung

Eine Modernisierung ist ein zweischneidiges Schwert. Zum einen kann es für Mieter profitabel sein, wenn endlich die alten, undichten Fenster ausgetauscht werden und eine neue, nachhaltige Heizungsanlage eingebaut wird. Zum anderen sind damit aber auch lärmende Bauarbeiten und Dreck verbunden. Und natürlich wird kaum ein Vermieter davon absehen, damit eine Mieterhöhung zu begründen. Vor allem bei älteren Objekten kann dadurch ein immenser Anstieg der Miete stattfinden. In Folgendem informieren wir Sie über Ihre Rechte als Mieter und worauf Sie achten sollten.

Definition Modernisierung

Der Begriff Modernisierung ist im § 555b BGB festgelegt. Dazu zählen bauliche Maßnahmen, welche

• Endenergie nachhaltig einsparen
• nicht erneuerbare Energie nachhaltig einsparen oder das Klima nachhaltig schützen
• den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren
• den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
• auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und keine Instandhaltungsmaßnahmen sind
• neuen Wohnraum schaffen

Mieterhöhung nach Modernisierung

Die Kosten einer Modernisierung können zum Teil auf die Mietkosten umgelegt werden. Eine Mieterhöhung durch Modernisierung darf frühestens nach Ende der Arbeiten verlangt werden. Die Erhöhung muss schriftlich aufgrund tatsächlicher Kosten berechnet und erläutert werden. Für den Mieter muss ersichtlich sein, dass eine Modernisierung gemäß § 555b BGB durchgeführt wurde, welche Kosten sich ergeben haben und welche Mieterhöhung sich monatlich daraus ergibt.

Die Miete kann entweder nach § 558 BGB bis zur örtlichen Vergleichsmiete angehoben werden oder es dürfen 11 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Es darf nur eine der beiden Methoden angewandt werden.

Die neue Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach Eingang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen. Diese Frist verlängert sich, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht oder nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder die tatsächliche Miete 10 % höher liegt als angekündigt.

Achtung: Manche Vermieter nutzen Modernisierungsmaßnahmen, um fällige Instandhaltungen in eine Mieterhöhung miteinfließen zu lassen. Die Kosten dafür dürfen nach § 555a BGB nicht in die Mietkosten umgelegt werden und müssen daher von den Gesamtkosten abgezogen werden! Weitere Informationen zum Thema Instandhaltung finden Sie hier.

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Ankündigung einer Modernisierung

Die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen muss angekündigt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter mindestens 3 Monate vor Beginn schriftlich darüber zu informieren. Eine mündliche Ankündigung ist nicht ausreichend. Auf eine Ankündigung kann verzichtet werden, wenn die Modernisierungsmaßnahmen nur geringe Einwirkung auf die Wohnung haben oder es zu einer unerheblichen, sprich maximal 5 prozentigen Mieterhöhung kommt. Folgendes muss in der Ankündigung enthalten sein:

• Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen
• voraussichtlicher Beginn und Dauer
• die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen zukünftigen Nebenkosten

Verzögern sich Arbeiten oder die Umstände der Modernisierung erheblich, muss dies erneut angekündigt werden.

Duldungspflicht des Mieters

Der Mieter muss eine Modernisierung grundsätzlich nicht dulden, wenn eine besondere Härte für ihn, seine Familie oder Haushaltsangehörige vorliegt und wenn diese Härte auch unter Berücksichtigung der Interessen von Mieter, Vermieter sowie im Hinblick auf Klimaschutz und Energieeinsparung nicht zu rechtfertigen ist. Härtegründe sind:

• finanzieller Härtegrund: die neue Miete macht mehr als 30% der Nettoeinkommens des gesamten Haushalts as
• Krankheit, Alter oder Schwangerschaft
• erhebliche Beeinträchtigung, z. B. längere Nichtbenutzung von Sanitäranlagen
• unzumutbare bauliche Folgen, z. B. Grundrissänderungen
• unzumutbare Maßnahmen im Winter, z. B. Austausch von Fenster oder Heizung
• Maßnahmen kurz vor dem Auszug
• nach dem Gebrauch machen vom Sonderkündigungsrecht
• vorangegangene Maßnahmen werden hinfällig, z. B. wenn der Mieter unter Zustimmung des Vermieters selbst Modernisierungen durchgeführt hat
• Luxusmodernisierung, z. B. Einbau teurer Fliesen, Sauna, Whirlpool usw.

Ein Härteeinwand muss schriftlich spätestens zum Ende des nachfolgenden Monats nach einer Modernisierungsankündigung erfolgen. Ein Nichteinhalten der Frist macht einen Einwand wegen Härte unwirksam.

Anspruch auf Aufwendungsersatz und Mietminderung

Mieter haben einen Anspruch auf angemessen Ersatz von Aufwendungen, die durch Modernisierungsarbeiten notwendig werden. Das sind beispielsweise selbst geleistete Umräum- und Reinigungsarbeiten oder zusätzliche Mietkosten, falls Mieter während der Maßnahmen nicht in ihrer Wohnung bleiben können.

Bei Modernisierungsarbeiten kann das Minderungsrecht angewandt werden, wenn dadurch Beeinträchtigungen im Mietraum entstehen. Diese Beeinträchtigungen müssen ab Beginn der Maßnahmen schriftlich genau festgehalten werden. Der Vermieter sollte in Schriftform darüber informiert werden, dass die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung weiter gezahlt wird. Nach Ende der Modernisierung sollten die Minderungsbeträge mithilfe einer Beratung, z. B. dem Deutsche Mieterbund, ermittelt und vom Vermieter eingefordert werden.

Achtung: Bei energetischen Modernisierungen kann für die ersten drei Monate keine Mietminderung verlangt werden. Dazu zählen beispielsweise die Anbringung einer Wärmedämmung, der Einbau von Isolierglas oder der Einbau einer effizienten Heizungsanlage.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Mietern steht nach § 555e BGB ein Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung zu. Es kann innerhalb einer Frist von einem Monat nach dem Eingang der Modernisierungsankündigung oder dem Eingang der Mieterhöhungserklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Beispiel: Die Ankündigung erfolgt zum 15. März. Es kann bis zum 30. April mit Wirkung zum 31. Mai gekündigt werden.