Mündlicher Mietvertrag – Gültig oder nicht?

1. Dezember 2017

Die meisten Menschen sind der Auffassung, dass ein Mietvertrag nur gültig ist, wenn er schriftlich festgehalten wurde. Es gibt jedoch keine Vorschrift zur Form eines solchen. Ein schriftliches Festhalten dient lediglich als Beweis für Vertragsinhalte und wird deshalb bevorzugt angewendet. Fehlt eine solche schriftliche Fixierung, ändert das an der Wirksamkeit eines Mietvertrages nichts. Trotzdem muss auch der mündliche Mietvertrag bestimmten Regeln folgen.


Inhaltsverzeichnis

  1. Abschluss eines mündlichen Mietvertrages
  2. Nur die Schließung unbefristeter Mietverträge ist möglich
  3. Miete und Nebenkosten
  4. Beweislast bei Unstimmigkeiten

Abschluss eines mündlichen Mietvertrages

Ein mündlicher Mietvertrag kommt dann Zustande, wenn sich beide Parteien hinsichtlich Mietobjekt, Beginn des Mietverhältnisses und Miete einig sind. Voraussetzung ist, dass beide Vertragspartner den Vertrag miteinander eingehen wollen. Der Vertrag ist gültig, sobald es zur Annahmeerklärung gekommen ist, das heißt eine der Parteien hat das Angebot von der anderen angenommen.

Nur die Schließung unbefristeter Mietverträge ist möglich

Ein Mietvertrag kann nur dann mündlich geschlossen werden, wenn die Nutzung der Räume auf unbestimmte Zeit festgelegt wurde. Die Schließung befristeter Verträge bedarf der Schriftform, das bedeutet, dass mündlich festgelegte befristete Mietverträge automatisch zu einem unbefristeten Vertrag werden.

Wichtig: Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen sowohl für Mieter als auch Vermieter. Selbst bei einem mündlichen Vertragsabschluss muss die Kündigung in Schriftform erfolgen!

Miete und Nebenkosten

Aus einem mündlichen Mietvertrag können sich für Mieter einige Vorteile ergeben. So haben Klauseln, die sich üblicherweise in schriftlichen Verträgen finden, keine Gültigkeit. Vermieter müssen also Schönheitsreparaturen selbst durchführen und können die Pflicht nicht auf den Mieter abwälzen.
Zudem erfolgt keine Trennung der Miete in Kaltmiete und Nebenkosten, es wird lediglich ein fester Mietzins vereinbart. Die Zahlung der Nebenkosten erfolgt also verbrauchsunabhängig in Form einer Inklusivmiete ohne Nebenkostenabrechnung und ohne mögliche Nachzahlungsforderungen durch den Vermieter.

Vorsicht: Der Mieter kann in so einem Fall auch drauf zahlen, wenn die Inklusivmiete weit über dem Verbrauch liegt. Eine Rückzahlung kann dann nicht gefordert werden, weil ein schriftlicher Nachweis nicht vorliegt und auch nicht vom Vermieter verlangt werden kann.

Beweislast bei Unstimmigkeiten

Die größten Schwierigkeiten entstehen, wenn es zu Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt. Bei mündlichen Vereinbarungen fehlen Schriftstücke als Beweismaterial und es kann sich ausschließlich auf Aussagen beider Parteien berufen werden. Derjenige, der etwas behauptet, ist in der Beweislast und muss Tatsachen zur Belegung seiner Behauptung vorbringen können. Deswegen lohnt es sich, bei mündlichem Vertragsabschluss Zeugen dabei zu haben. Auch Fotos, Kontoauszüge oder Protokolle können als Beweismaterial hilfreich sein. Trotzdem ist eine Entscheidung zugunsten einer Partei in so einem Fall rechtlich gesehen schwierig.