Schönheitsreparaturen beim Auszug: Alles über Fristen, Farben und Klauseln!

Schönheitsreparaturen führen häufig zu Streit, der Gerichte aller Ebenen beschäftigt. Dutzende Urteile des Bundesgerichtshofs beweisen, wie brisant dieses Thema ist. Bereits der Begriff Schönheitsreparaturen trifft die Sache nicht genau: Es geht dabei nicht um einen Kratzer oder einen ästhetischen Schaden. Es stellt sich die Frage, was muss beim Auszug renoviert werden? Unter Schönheitsreparaturen fallen Renovierungsarbeiten, die Hausbesitzer von ihren Mietern verlangen können. Wichtig für Sie bezüglich dem Renovieren beim Auszug: Starre Fristen in alten Mietverträgen und viele andere Klauseln sind ungültig.

Inhaltsverzeichnis:

1. Begriffsklärung: Was sind Schönheitsreparaturen?
2. Gültige Rechtslage
3. Beweismittel Übergabeprotokoll
4. Qualität der Ausführung

1. Begriffsklärung: Was sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff Schönheitsreparaturen wird zwar allgemein verwendet, aber in der Rechtsprechung kommt dieses Wort nicht vor. Das Bundesgesetzbuch spricht von der Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem „geeigneten Zustand zu erhalten“ (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Mietervereine bezeichnen Schönheitsreparaturen als Abnutzung durch normales Wohnen im Lauf der Zeit. Schäden sollten in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips renoviert werden können. Als Mieter sind Sie nur für die Schäden verantwortlich, die Sie selbst verursacht haben und können daher auch zu sogenannten Kleinreparaturen verpflichtet werden. Wenn in Ihrem Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, umfassen diese Arbeiten neben der Reinigung von Teppichböden Folgendes:

Tapezieren oder Streichen von:

• Wänden
• Decken
• Innentüren
• Fensterrahmen
• Außentüren von Innen
• Heizkörper und Heizrohre

Diese Arbeiten gehören auf keinen Fall zu Schönheitsreparaturen:

• Außenanstrich von Fenstern und Türen
• Auswechseln von Teppichböden
• Abschleifen und Versiegeln von Parkett
• Ausbesserungen am Mauerwerk
• Reparaturen an Leitungen, Türschlössern und Lichtschaltern
• Wichtig: Schäden an der Wohnung gehören nicht zu Schönheitsreparaturen. Wenn Sie zum Beispiel Sprünge in den Fliesen verursachen, müssen Sie den Schaden beheben.

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2. Gültige Rechtslage

Im Lauf der Zeit hat sich das Mietrecht zu Gunsten der Mieter verschoben.

Gute Nachrichten: Falls sich in Ihrem Mietvertrag eine ungültige Klausel befindet, erübrigen sich Schönheitsreparaturen.

Vor allem alte Mietverträge beinhalten Klauseln, die nicht mehr geltendem Recht entsprechen. Ein Beispiel: Im Mustermietvertrag des Bundesministeriums für Justiz aus dem Jahr 1976 gelten folgende Fristen für Schönheitsreparaturen, die nach heutigem Recht ungültig sind:

• Alle drei Jahre: Streichen von Bädern und Küchen
• Alle fünf Jahre: Streichen von Wohn- und Schlafräumen sowie von Fluren, Eingangsbereichen und Toiletten
• Alle sieben Jahre: Streichen von Fenstern, Türen und Nebenräumen

Exakte Formulierung entscheidet über Rechtsgültigkeit

Die starren Fristen dieses Mustervertrags sind heute rechtswidrig und führen dazu, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss. Der Wohnungsbesitzer kann regelmäßige Renovierungsarbeiten nur verlangen, wenn er diese Fristen abgemildert formuliert, etwa durch den Zusatz „in der Regel“ oder „normalerweise“. Für die Rechtsprechung entscheidet der tatsächliche Zustand der Wohnung, ob eine Renovierung erforderlich ist. Tatsächlich enthalten die meisten Mietverträge Klauseln, die nicht wirksam sind. Im Zweifelsfall sollten Sie Ihren Mietvertrag von einem Experten prüfen lassen.

Neben starren Fristen gibt es zahlreiche andere, ungültige Klauseln:

• Quotenklauseln
• Farbvorschriften
• Tapetenklausel
• Forderung nach Fachbetrieb
• Generelle Renovierung beim Auszug

Quotenklauseln: Diese unwirksamen Klauseln fordern vom Mieter, anteilig Renovierungskosten zu zahlen, sollte er vor dem Ablauf der üblichen Fristen ausziehen.

Farbvorschriften: Der Vermieter darf Ihnen nicht vorschreiben, in welcher Farbe Sie wohnen. Allerdings kann er verlangen, dass Sie die Wohnung in der Farbe zurückgeben, in der Sie sie übernommen haben.

Tapetenklausel: Die Bestimmung, alle Tapeten grundsätzlich zu entfernen, macht die Renovierungsklauseln des Mietvertrags ungültig.

Forderung nach Fachbetrieb: Der Vermieter darf Sie nicht dazu zwingen, teure Fachleute mit Schönheitsreparaturen zu beauftragen. Eine entsprechende Klausel ist unwirksam.

Generelle Renovierung: Eine generelle Forderung nach Renovierung beim Auszug ist ebenfalls rechtswidrig, wenn sie keine Ausnahme für Kurzzeitmieter vorsieht.

Wichtig: Wenn sich eine ungültige Klausel in Bezug auf Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag befindet, macht das alle Ansprüche des Vermieters ungültig. Sie sparen damit die Schönheitsreparaturen. Allerdings sollten Sie Ihren Vertrag einem Experten zeigen, bevor Sie Schönheitsreparaturen verweigern.

3. Beweismittel Übergabeprotokoll

Um einen Streit mit Ihrem Vermieter zu vermeiden, sollten Sie bereits beim Einzug ein korrektes Übergabeprotokoll anfertigen. Mit Hilfe von Fotos dokumentieren Sie alle Schäden, etwa zersprungene Fliesen und defekte Schalter.

Wichtig: Deutliche Fotos als Dokumentation

Anwälte raten sogar dazu, einen Gutachter zu engagieren. Ihr Argument: Fotos hängen zu sehr von den Lichtverhältnissen ab. Allerdings liefert fast jedes Smartphone heutzutage so gute Bilder, dass sich Sprünge in Waschbecken, Flecken an den Wänden und Risse im Fensterrahmen gut erkennen lassen.

Versteckte Mängel schriftlich reklamieren

Falls Ihnen ein Vermieter eine einwandfreie Wohnung versprochen hat, haben Sie Anspruch auf Reparaturen. Das trifft auch zu, wenn sich ein Mangel erst nach dem Einzug herausstellt – zum Beispiel eine defekte Herdplatte. Allerdings müssen Sie diesen Mangel dem Vermieter sofort schriftlich mitteilen.

4. Qualität der Schönheitsreparaturen

Der Gesetzgeber gibt sich bei Schönheitsreparaturen mit mittlerer Qualität und Güte zufrieden. Das bedeutet, Wände und Decken müssen gleichmäßig gestrichen sein. Steckdosen und Klinken dürfen keine Farbreste aufweisen. Tapetenstreifen müssen ordentlich senkrecht angebracht werden. Auch der Fußboden sollte sich in gutem Zustand befinden.

Generell gilt: Sie sind dafür verantwortlich, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in dem Sie sie übernommen haben.