Wissenswertes zum Mietvertrag - Was gehört rein, was ist erlaubt

Ohne Mietvertrag keine Wohnung, soviel steht fest. Vor lauter Freude über die neuen vier Wände kann schnell mal vergessen werden, sich diesen genau durchzulesen. Und selbst bei genauer Studie wissen nur die Wenigsten, was eigentlich im Mietvertrag geregelt sein muss. Was gehört überhaupt nicht hinein und welche Klauseln sind ungültig? Alles Wissenswerte zum Thema Mietvertrag und wie Sie potentiellen Fallen entdecken, haben wir für Sie im Folgenden zusammengestellt.

• Mietumfang und Vertragsparteien
• Mietdauer - Staffel- und Zeitmietverträge
• Miethöhe und Fälligkeit
• Staffel- und Zeitmietverträge
• Betriebskosten/Nebenkosten
• Mietkaution
• Schönheitsreparaturen
• Hausordnung
• Haustiere
• Anlagen
• Klauseln - Was ist ungültig

Mietumfang und Vertragsparteien

Grundsätzlich gilt, nur wer den Mietvertrag unterschreibt, ist auch Mieter und haftet damit für die Miete. Besonders wichtig ist das für Wohngemeinschaften. Für die Kündigung gilt das Gleiche: alle Personen, die im Mietvertrag unterzeichnet haben, müssen auch die Kündigung unterschreiben. Bei Ehepaaren reicht die Unterschrift eines Partners, aber es müssen dennoch beide Ehepartner im Vertrag erwähnt sein. Überzeugen Sie sich zusätzlich davon, dass der Vermieter auch tatsächlich Eigentümer der Wohnung ist.

Beachten Sie, ob der Mietumfang im Vertrag eindeutig formuliert ist. Das heißt, auf welche Bereiche sich das Mietverhältnis bezieht, zum Beispiel ein Keller und welche Bereiche mit genutzt werden dürfen, wie zum Beispiel ein Garten.

Dauer des Mietverhältnisses

Ein Mietvertrag wird üblicherweise unbefristet geschlossen. Eine Mietdauer wird nicht festgelegt und läuft so lange, bis dieser von einer der beiden Vertragsparteien gekündigt wird. Die Kündigungsfrist ist von der Länge der Mietdauer abhängig. Die Frist beginnt mit 3 Monate für bis zu fünf Jahre und 9 Monate bei einem achtjährigen Mietverhältnis. Der Vermieter darf hingegen nur dann kündigen, wenn sich der Mieter vertragswidrig verhält oder ein Kündigungsgrund wie beispielsweise Eigenbedarf vorliegt.

Sonderfall Zeitmietverträge

Darunter versteht man Mietverträge, die zu einem bestimmten Zeitpunkt automatisch enden und somit den Mieter zum Auszug zum festgelegten Datum verpflichten. Damit ein Zeitmietvertrag seine Gültigkeit erhält, muss im Vertrag eine Begründung für die zeitliche Begrenzung festgelegt werden. Gründe hierfür wären beispielsweise Eigenbedarf oder geplante Umbaumaßnahmen. Eine Kündigung vor Ende der Vertragslaufzeit kann nur außerordentlich und fristlos erfolgen.

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Miethöhe und Fälligkeit der Mietzahlung

Zu den wesentlichen Punkten eines Mietvertrags zählen außerdem die Miethöhe und Fälligkeit. Wird die Fälligkeit nicht ausdrücklich geregelt, so muss die Miete bis zum Ablauf des 3. Werktages eines Monats im Voraus bezahlt werden. Die Miethöhe richtet sich nach dem örtlichen Mietspiegel und darf seit der Festlegung der Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 maximal 10 Prozent darüber liegen. Unabhängig davon gelten Mieten, welche 50 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen grundsätzlich als Wucher.

Sonderfall Staffelmietverträge

Bei Staffelmietverträgen wird festgelegt, zu welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang sich die Miete während des Mietverhältnisses erhöht. Nicht erlaubt sind Vereinbarungen über prozentuale Steigerungen, die Mietsteigerung muss klar als Geldwert definiert sein. Zudem sind weitere Mieterhöhungen wie zum Beispiel durch Modernisierung während der Laufzeit eines Staffelmietvertrags unzulässig.

Vorsicht: Die vereinbarte Steigerung der Miete gilt auch dann, wenn dadurch der örtliche Mietspiegel deutlich überschritten wird. Somit kann die Miete nach längerer Laufzeit über den maximalen 10 Prozent der Mietpreisbremse liegen.

Betriebskosten und Nebenkosten

Die Vereinbarung der Betriebskosten ist ein wichtiger Punkt im Mietvertrag. Wäre dies nicht geregelt, so wäre der Vermieter laut Gesetz in der Pflicht, die Betriebskosten zu zahlen (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB). Die Zahlungsverpflichtung muss daher vertraglich durch eine Nebenkostenvereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Was unter die Betriebskosten fällt ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Eine Auflistung aller Betriebskosten im Mietvertrag ist nicht nötig, es genügt ein Verweis auf die Zahlung gemäß BetrKV.

Folgende Kosten sind nach Betriebskostenverordnung als Betriebskosten definiert:

• öffentliche Lasten des Grundstücks
• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung
• Betrieb der Heizungsanlage
• Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwassergeräten
• Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
• Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Kosten der Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Kosten für Gemeinschaftsantennenanlage oder mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage
• Kosten des Betriebs einer Einrichtung für Wäschepflege
• sonstige Betriebskosten

Wichtig: Die sonstigen Betriebskosten müssen namentlich im Mietvertrag angegeben werden.

Höhe der Mietkaution

Der Vermieter darf als Mietsicherheit eine Mietkaution verlangen, wenn dies vertraglich vereinbart wird. Diese darf die 3-fache Monatsmiete ohne Betriebskosten nicht übersteigen. Zudem darf der Mieter die Kaution in 3 Monatsraten leisten und die 1. Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss diese auf einem separaten, verzinsten Bankkonto anlegen. Bei Zahlungsverzug ist der Vermieter berechtigt, fristlos zu kündigen.

Schönheitsreparaturen und Renovierung bei Auszug

Eine der häufigsten Streitursachen zwischen Mieter und Vermieter ist der Punkt Schönheitsreparaturen. Zum einen sind Schönheitsreparaturen im BGB nicht genau definiert, zum anderen gibt es in vielen Fällen noch keine klare Rechtsprechung. Allgemein gilt jedoch, dass der Vermieter verpflichtet ist, sämtliche Schönheitsreparaturen auch während des Mietverhältnisses zu übernehmen. So sind beispielsweise Klauseln unwirksam, bei denen der Mieter Renovierungen bei Auszug durchführen muss, Reparaturen nach einem Fristenplan auszuführen hat oder die Vorgabe hat, alle Räume während der Mietzeit in einem bestimmten Farbton zu belassen. Eine Klausel ist zudem im Vornherein unwirksam, wenn die Wohnung zu renovieren ist, obwohl sie im unrenovierten Zustand übergeben wurde.

Übliche Anlage im Mietvertrag: Die Hausordnung

Auch die Hausordnung muss vertraglich festgelegt sein. Meist ist diese als Anlage vorhanden und muss zusätzlich von beiden Parteien unterschrieben sein. Ein Verstoß gegen die Hausordnung kann zu einer fristlosen Kündigung führen.

Haustiere und Haustierverbot im Mietvertrag

Ein generelles Haustierverbot ist laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2013 nicht zulässig. Es bedarf einer umfassenden Interessenabwägung, in welcher der Vermieter sachliche Argumente für ein Haustierverbot vorbringen muss. So sind Pauschalbegründungen wie die Größe eines Tieres oder Lebenserfahrung nicht ausreichend. Grundsätzlich sind Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen und Fische erlaubt.

Anlagen des Mietvertrags

Die meisten Mietverträge verfügen über Anlagen. Darunter zählt zum Beispiel die oben erwähnte Hausordnung. Im Vertrag sollte auf die Anlagen hingewiesen werden und jede Anlage muss von allen Parteien unterschrieben werden.

Beispiele für Anlagen sind zum Beispiel Hausordnung, Wohnungsübergabeprotokolle, Reinigungsdienste, Grundriss der Mietfläche.

Klauseln im Mietvertrag

Sollte ein Mietvertrag ungültige Klauseln enthalten, so müssen diese nicht ausdrücklich gestrichen werden. Diese sind automatisch unwirksam. Im Zweifelsfall sollte der Deutsche Mieterschutzbund oder ein Fachmann befragt werden, um unnötigen Ärger zu einem späteren Zeitpunkt zu vermeiden.

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