État des lieux : tout ce qu'il faut savoir

Vous avez trouvé le locataire idéal pour votre appartement ? Au même titre que vous signerez le contrat de bail, vous devez faire un état des lieux en bonne et due forme. Voici la marche à suivre pour passer cette étape incontournable haut la main.

1. Qu’est ce que l’état des lieux ?

Il s'agit d'une description minutieuse de l'état du logement et de ses équipements pièce après pièce, du sol au plafond, sur un document réservé à cet usage. Deux états des lieux distincts sont réalisés, l'un à l'entrée dans les lieux, l'autre au départ du locataire, lorsqu'il rend les clés, à la fin du bail.

Toutefois, depuis le 1er juin 2016, il est possible de faire l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie sur un document unique, à condition, toutefois, de bien distinguer les annotations relatives à chacun !

L’état des lieux est un document écrit établi contradictoirement entre le propriétaire et le locataire, lors de l’entrée dans les lieux ainsi qu’à la sortie. Il fait mention de l’état de l’appartement ou de la maison ainsi que de ses équipements. C’est la comparaison des deux qui permettra de déterminer si l’occupant du logement doit répondre ou non de dégradations.

Comme son nom l'indique, l'état des lieux est un document qui décrit en détail l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue naturellement l'état des lieux d'entrée, en début de bail, et l'état des lieux de sortie, en fin de bail.

Son utilité est évidente : la comparaison des deux états des lieux permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien. Comme le précise l'article 1730 du Code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

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2. Les 7 règles d’or pour un état des lieux

• Utiliser un modèle type conforme à la loi
• Remplir 2 états des lieux (entrée et sortie)
• Conserver précieusement un exemplaire de chaque
• Avoir le souci du détail
• Assurer les conditions matérielles propices le jour J (électricité, eau, gaz...)
• Prendre des photos de chaque pièce
• Relever les compteurs

3. En cas d’absence

L’absence d’état des lieux ne remet pas en cause le contrat de location. En ce cas, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption défavorable au locataire peut être écartée s’il apporte la preuve du mauvais état d’origine ou si le propriétaire a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. Si c'est l'état des lieux de sortie qui fait défaut, là c'est le propriétaire qui est lésé car il ne pourra pas imputer les dégradations au locataire.

4. Réflexes à avoir ?

De simples gestes peuvent permettre d'éviter de perdre le dépôt de garantie.

Pour la salle de bains :

• Pensez à enlever les traces de calcaire, de tartre et de savons sur les lavabos, robinets et douches/baignoires ;
• À laver la cabine de douche ou la baignoire et le rideau de douche : à nettoyer les joints autour de la baignoire / de la douche.

Dans la cuisine :

• Prenez le temps de nettoyer la hotte aspirante, ainsi que son filtre ;
• Nettoyer les plaques de cuissons avec un produit adapté à la plaque de cuisson ;
• Dégivrer le congélateur pour éviter de le voir considéré comme défectueux ou que vous soyez notifier une négligence de votre part.