Berechnung der Wohnfläche

Miete und Kaufpreis einer Wohnung sind vor allem abhängig von deren Wohnfläche. Aus diesem Grund kann sich das Nachmessen für Mieter und Kaufinteressenten lohnen, denn nicht selten wird mehr zur Wohnfläche gerechnet als erlaubt ist oder es wird die falsche Berechnungsart angewendet. Während Käufer ordentlich drauf zahlen, werden Mieter eventuell über Jahre hinweg für überhöhte Mieten und Nebenkosten zur Kassen gebeten.

Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Diese Form der Wohnflächenberechnung gilt für öffentlich geförderte Wohnungen. Die tatsächliche Grundfläche stimmt dabei nicht mit der Wohnfläche überein, weil bestimmte Flächen abgezogen werden. Zur Wohnfläche gehören: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Esszimmer, Flur, Badezimme, WC sowie Neben- und Abstellräume. Beheizte Wintergärten werden zu 100 % zur Wohnfläche berechnet, unbeheizte Wintergärten sowie Balkone, Loggien und Terrassen zu 50 %. Flächen unter Schrägen, die über einem Meter Raumhöhe haben, zählen ebenso nur zur Hälfte. Ist die Raumhöhe unter 1m, darf auch keine Wohnfläche darunter berechnet werden. Ebenso nicht zur Wohnfläche zählen Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Hausflure und Treppenhäuser, Heizungsräume und Garagen.

Berechnung nach DIN 277

Diese Berechnung der Wohnfläche darf nur für frei finanzierte Wohnungen und Häuser angewendet werden. Dabei wird die Wohnung oder Immobilie nach Funktions-, Nutz- und Verkehrsfläche aufgeteilt und berechnet. Balkone, Loggien und Terrassen werden in der DIN 277 voll angerechnet, ebenso Flächen unter Schrägen. Dadurch entstehen deutlich höhere Wohnflächen als bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, teilweise in einer Differenz von 30 bis 40 %.

Vergleich der Wohnfläche

Sollten Sie den Verdacht haben, dass die im Miet- oder Kaufvertrag angegebene Wohnfläche nicht korrekt ist und möchten deswegen einen Vergleich durchführen, müssen sie auf die angewendete Berechnungsart achten. Wenn nicht gesondert angegeben wird, welche der beiden Arten angewendet wurde, zählt automatisch die Berechnung nach WoFlV. Dies gilt auch bei frei finanzierten Immobilien!

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Durchführung der Berechnung

Wenn Sie sich vergewissert haben, nach welcher Berechnungsart die Wohnfläche Ihres Heims kalkuliert wurde, können Sie die Überprüfung selbst durchführen. Das Fehlerrisiko ist dabei jedoch sehr hoch, da für beide Arten unterschiedliche Regelungen gelten und diese nicht immer leicht nachvollziehbar sind. Empfehlenswert ist es daher, einen Gutachter zu nutzen. Die Kosten hierfür belaufen sich auf 150 bis 250 €. In einem Streitfall vor Gericht hat sein Gutachten außerdem Bestand.

Wenn die Wohnfläche abweicht

Sollte die Wohnfläche tatsächlich von den Angaben im Mietvertrag abweichen, liegt ein Mangel an der Mietsache vor. Ist die tatsächliche Wohnfläche 10 % unter der angegebenen, darf die Miete gemindert werden. Zudem können bisher gezahlte Leistungen zurückgefordert werden. Ebenso kann eine Anpassung der Nebenkostenabrechnung gefordert werden, wenn diese auf der Wohnungsgröße basiert (gesetzlich festgelegter Verteilungsschlüssel). Zuviel gezahlte Betriebskosten können ebenfalls zurückgefordert werden. Sollte die Wohnfläche größer sein, müssen Mieter nicht nachzahlen, aber der Vermieter kann die Miete entsprechend erhöhen und die nächste Nebenkostenabrechnung anpassen.

Beim Erwerb einer Wohnung oder Immobilie ist die Sachlage nicht ganz eindeutig und wird von Gerichten unterschiedlich beurteilt. Von daher gibt es kein grundsätzliches Recht auf Rückerstattung, sollte nach dem Kauf eine Abweichung der Wohnfläche festgestellt werden. Vor dem Unterschreiben eines Kaufvertrags empfiehlt sich also eine Prüfung ganz besonders.

Wohnfläche auch für Versicherungen wichtig

Abgesehen vom Miet- und Kaufvertrag spielt die Wohnfläche auch für Versicherungen eine Rolle. Vor allem bei Hausrat- und Wohngebäudeversicherungen ist eine korrekte Wohnflächenberechnung wichtig. Fällt diese zu hoch aus, zahlt der Versicherte zu viel. Ist sie zu niedrig, muss er eventuell mit Leistungskürzungen rechnen. Wichtig ist zudem bei der Hausratversicherung, dass im Normalfall nur die Wohnfläche versichert ist. Nicht dazu zählende Räumlichkeiten wie Keller und Flur müssen im Versicherungsvertrag separat festgelegt werden.