Indexmiete

Immer häufiger sehen sich Mieter mit Indexmietverträgen konfrontiert. Per Unterschrift stimmt man quasi im Vornherein zukünftigen und unvermeidbaren Mieterhöhungen zu. Aber ergeben sich nur Nachteile für Mieter? Und welche Voraussetzungen müssen für eine Indexmiete erfüllt sein?

Definition

Die Indexmiete ist eine variable Form der Miete, bei der der Mietpreis auf Dauer nicht auf einen Festpreis festgelegt ist. Die Miete wird durch den Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt, welcher vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Geregelt wird die Indexmiete im § 557b BGB.

Regeln

Mehrere Voraussetzungen müssen für die Festlegung einer Indexmiete erfüllt sein. Die Miete muss nach einer Erhöhung für mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Mieterhöhungen müssen schriftlich geltend gemacht werden. Die Berechnung der Mietforderung muss vom Vermieter offen gelegt werden und nachvollziehbar sein. Weitere Mieterhöhungen sind unzulässig. Einzige Ausnahme sind Mieterhöhungen durch Modernisierung, wenn diese Modernisierungsmaßnahmen durch gesetzliche oder behördliche Auflagen veranlasst wurden.

Vorteil der Indexmiete

Für Vermieter

Vorteil der Indexmiete liegen vor allem auf Vermieterseite, da eine Mieterhöhung nach Lebenshaltungsindex weitaus einfacher und unkomplizierter ist als eine Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. So ist für die Mieterhöhung keine Genehmigung durch den Mieter nötig und die neu angepasste Miete muss spätestens am übernächsten Monat nach Zugang des Erhöhungsschreiben gezahlt werden. Zudem bietet der Verbraucherpreisindex für Deutschland eine nachvollziehbare Grundlagen, die vom Mieter nicht angefochten werden kann. Der größte Vorteil zeigt sich im Fall, wenn eine Wohnung bereits zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder darüber vermietet wird. Durch eine Indexmiete kann nämlich die 20 %-Kappungsgrenze der Mietpreisbremse überschritten werden.

Für Mieter

Für Mieter in Großstädten kann die Indexmiete von Vorteil sein, weil dort die ortsübliche Vergleichsmiete auch stärker steigen kann als der Lebenshaltungsindex. Auf längere Sicht könnte damit eine Miete unter dem Mietspiegel liegen. Theoretisch können Indexmieten auch sinken, nämlich wenn der Verbraucherpreisindex fällt. Das ist allerdings seit Einführung des Index noch nie vorgekommen und auch zukünftig wird das höchstwahrscheinlich nicht der Fall sein. Grund hierfür sind vor allem die weiter ansteigenden Energiepreise.

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Nachteile

Die Indexmiete kann eine starke Doppelbelastung darstellen. Denn nicht nur der Verbraucherpreisindex steigt jährlich an, sondern auch die Nebenkosten vor allem durch immer höhere Heiz- und Stromkosten. Diese Preisanstiege haben wiederum Einfluss auf den Verbraucherpreisindex und erhöhen somit die Grundmiete. Eine Art Teufelskreis entwickelt sich dadurch, der jährlich steigende Mieten zur Gewissheit macht und den Geldbeutel doppelt hart belastet.

Berechnung einer Erhöhung

In der schriftlichen Erklärung zur Mieterhöhung müssen die Änderung des Preisindexes und die jeweilige Miete angegeben werden. Um die Änderung des Preisindex darzulegen, müssen der Indexwert zur Zeit des Mietbeginns bzw. zum Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung und der aktuelle Indexwert angegeben werden.

Eine Berechnung erfolgt folgendermaßen:

(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100 = prozentuale Erhöhung

Letzte Anpassung der Miete zum 01.08.2019 auf 600 € Verbraucherpreisindex August 2019: 107,6 Punkte Verbraucherpreisindex August 2020: 109,5 Punkte

(109,5 : 107,6 x 100) - 100 = 1,77 %

Die Miete kann also um 10,62 € auf 610,62 € angehoben werden.

Erklärung zum Verbraucherpreisindex

Der Verbraucherpreisindex in Deutschland wird vom Statistischen Bundesamt gemessen und misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden. Der dafür genutzte Warenkorb umfasst 750 Waren und Dienstleistungen wie zum Beispiel Lebensmittel, Bekleidung, Versicherungen und Gebrauchsgüter. Dieser Warenkorb wird alle fünf Jahre aktualisiert. Einmal monatlich wird eine Preisermittlung durchgeführt. Die monatliche Preisveränderung wird dann im VPI abgebildet.