Mieterhöhung bei laufenden Verträgen - Arten und Gründe

Fast jeder Mieter wird im Laufe seiner Mietzeit mit einer Mieterhöhung konfrontiert werden. Vor allem in den angespannten Wohnungsmärkten der Großstädte wie Berlin sind die Mieten in den letzten Jahren geradezu explodiert. Seit der Einführung der Mietpreisbremse wurde das Problem zumindest bei Neuvermietungen eingeschränkt, aber wie sieht es bei laufenden Mietverträgen aus? Nicht jede Mieterhöhung ist zulässig und der Vermieter braucht triftige Gründe.

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1. Arten der Mieterhöhung
   • Staffelmiete
   • Indexmiete
   • Örtliche Vergleichsmiete
   • Modernisierung
   • Höhere Nebenkosten
2. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt
3. Umfang und Regelmäßigkeit einer Mieterhöhung
4. Form und Begründung der Mieterhöhung
5. Zustimmung des Mieters und Bedenkzeit
6. Ungültigkeit bei Staffel- und Indexmiete
7. Mieterhöhung bei Modernisierung
8. Mieterhöhung durch höhere Nebenkosten
9. Ausnahmefall Härtegrund
10. Wichtige Grundlagen

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1. Arten der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung kann auf folgende Arten erfolgen:

• Staffelmiete - Die Miete erhöht sich nach festen Sätzen. Dies muss im Mietvertrag festgelegt worden sein.
• Indexmiete - Die Miete ist an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt. Dabei sind die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland zu berücksichtigen.
• Ortsübliche Vergleichsmiete - Die Mieterhöhung ist an die Mietentwicklung von vergleichbaren Objekten gebunden.
• Mieterhöhung wegen Modernisierung
• Mieterhöhung wegen höheren Nebenkosten

2. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt

Der Vermieter ist berechtigt, die Miete auf den ortsüblichen Mietsatz zu erhöhen (BGB §558). Unter ortsüblichen Mieten sind diese zu verstehen, die durchschnittlich innerhalb der letzten vier Jahre für vergleichbare Wohnungen in der Gegen bezahlt wurden. Dabei wird sich nur auf die Nettomiete bezogen. Vermieter orientieren sich dabei meistens am Mietspiegel, der von Städten und Gemeinden regelmäßig ermittelt wird. Sollte kein örtlicher Mietspiegel vorhanden sein, z.B. bei einer kleinen Gemeinde, können Mieten von drei Vergleichswohnungen zur Preisermittlung genutzt werden. Vergleichbar bedeutet hierbei nicht gleich, sondern Lage, Größe und Ausstattung müssen ähnlich sein. Zu guter Letzt kann ein Vermieter auch einen öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen zur Ermittlung der Vergleichsmiete heranziehen.

3. Umfang und Regelmäßigkeit einer Mieterhöhung

Laut Gesetz darf die Miete frühesten 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung bzw. Einzug erhöht werden (BGB §558 S.1). Zudem steht dem Mieter ab Zugang des Vermieterschreibens eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats zu. Daraus ergibt sich effektiv ein Zeitraum von 15 Monaten bis zur ersten Mieterhöhung. Weiterhin legt der Gesetzgeber eine Kappungsgrenze von maximal 20% innerhalb von 3 Jahren fest (BGB §558 S.3). Auf angespannten Märkten, wo der Wohnungsmarkt hart umkämpft ist, kann diese Kappungsgrenze auf 15% gemindert werden.

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4. Form und Begründung der Mieterhöhung

Jede Mieterhöhung muss vom Vermieter in Textform erfolgen und begründet werden (BGB §558a). Erfolgt die Mitteilung nur mündlich oder verfügt das Erhöhungsschreiben über keine Begründung, ist die Mieterhöhung unzulässig.

5. Bedenkzeit und Zustimmung des Mieters

Jede Mieterhöhung benötigt zudem die Zustimmung des Mieters. Trotzdem verhindert eine Verweigerung diese nicht automatisch! Eine Verweigerung ist nur dann zulässig, wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist. Der Mieter hat eine Überlegungsfrist ab Eingang des Vermieterschreibens bis zum Ablauf des übernächsten Monats, also 2-3 Monate. Diese Zustimmung kann formfrei erfolgen. Grundsätzlich ist es aber ratsam, alles schriftlich festzuhalten.

WICHTIG: Ist eine Mieterhöhung rechtmäßig, aber der Mieter ist nicht bereit, die Mieterhöhung zu zahlen, so steht ihm ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von 2 Monaten zu.

6. Ungültigkeit von Mieterhöhungen bei Staffel- und Indexmiete

Ist im Mietvertrag eine Staffel - bzw. Indexmiete vereinbart, darf darüber hinaus keine Mieterhöhung erfolgen (BGB §557a und §557b).

ACHTUNG: Bei einer Staffelmiete kann und darf ein Anstieg über die festgelegten 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erfolgen!

7. Mieterhöhung bei Modernisierung

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist zulässig (BGB §559). Mieter müssen schriftlich, 3 Monate im Voraus folgende Angaben erhalten (nach BGB §555c): * Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen * voraussichtlicher Beginn und Dauer * Betrag der Mieterhöhung und die voraussichtlichen Betriebskosten

Unter den Begriff Modernisierung fallen u.a. Maßnahmen, die:

• Endenergie nachhaltig einsparen
• Wasserverbrauch reduzieren
• allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
• neuen Wohnraum schaffen

Während der Arbeiten steht dem Mieter ein Recht auf Mietminderung zu, wenn dadurch die Nutzbarkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Außerdem steht dem Mieter ein Recht auf Einsicht in die anfallenden Rechnungen zu.

WICHTIG: Die 20% Begrenzung innerhalb von 3 Jahren gilt bei Modernisierung nicht! Pro Jahr können 11% der auf jede Wohnung anfallenden Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden. Staffel- und Indexmieten sind hier wieder die Ausnahme.

8. Mieterhöhung durch höhere Nebenkosten

Eine Erhöhung der Nebenkosten ist möglich, wenn sich eine Nebenkostenpauschale im Vertrag befindet. Die Erhöhung muss schriftlich angekündigt und begründet werden. Dafür muss der Vermieter eine Gegenüberstellung sämtlicher alten und neuen Nebenkosten bereitstellen.

9. Ausnahmefall bei Härtegrund

Einer Mieterhöhung darf schriftlich widersprochen werden, wenn ein Härtegrund besteht. Dazu zählt beispielsweise unzumutbare Härte für ältere oder kranke Menschen bei Modernisierungsarbeiten. Ein Härtegrund kann auch für finanzschwache Mieter bestehen, wenn durch Modernisierung die Miete das Nettoeinkommen über 30% übersteigt.

10. Checkliste für Mieter bei Mieterhöhung

• Richtiger Absender? Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Bevollmächtigte wie eine Hausverwaltung müssen eine Vollmacht vorweisen.
• Richtiger Empfänger? Alle Mieter - das ist besonders wichtig bei Ehepaaren oder Wohngemeinschaften - müssen adressiert sein, sofern eine Unterschrift von ihnen verlangt wird.
• Ist die Miete zulässig? Wenn Sie eine Staffel- oder Indexmiete haben oder die Mieterhöhung gegen die gesetzlichen Vorschriften verstößt, ist sie unzulässig.
• Sind Begründungen vorhanden? Liegen weder Begründungen noch Nachweise vor, ist die Mieterhöhung nicht zulässig.
• Ist die Jahressperrfrist von mindestens 12 Monaten eingehalten? Die Mieterhöhung ist unwirksam, liegt die letzte Mieterhöhung nicht mindestens 12 Monate zurück.
• Ist die Kappungsgrenze von 20% innerhalb von drei Jahren eingehalten?
• Erfolgt eine Modernisierung oder nur eine Instandhaltung? Bei Instandhaltungen sind Mieterhöhungen nicht erlaubt. Unter Instandhaltung versteht man die Gesamtheit aller Maßnahmen zur Bewahrung des Soll-Zustandes und zur Festlegung und Beurteilung de Ist-Zustandes.