Tod von Mieter oder Vermieter

Abgesehen vom schweren Schicksalsschlag, den das Versterben eines Menschen mit sich bringt, ist man auch mit zahlreichen Fragen konfrontiert. Vor allem beim Tod eines Mieters oder des Vermieters ist das der Fall: Ist der Mietvertrag automatisch gekündigt? Wer zahlt die Miete? Wer sind die Erben? Muss ich als Erbe automatisch einen Mietvertrag weiterführen? Wir haben auf alle wichtigen Fragen eine Antwort.

Tod des Mieters

Fortsetzung des Mietvertrages

Wurde ein Mietvertrag von mehreren Mietern unterschrieben, führen diese nach dem Versterben eines Mieters den Vertrag zu den gleichen Bedingungen weiter. Personen, die nicht im Mietvertrag als Mieter angegeben sind, aber im gleichen Haushalt leben, treten anstelle des Verstorbenen in den Mietvertrag ein. Das kann der Ehepartner, Lebenspartner, Lebensgefährte oder Kinder sein. Wird der Mietvertrag von niemanden weitergeführt, geht dieser sowie eine geleistete Mietkaution automatisch auf die Erben über. Sollte es keine Erben geben, wird der Landesfiskus gesetzlicher Erbe.

Kündigungsrecht der Mieter

Im Falle eines Todes kann der Mietvertrag von den überlebenden Mietern innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Dies gilt auch für befristete Verträge. Bei Erben reicht ein Ausschlagen des Erbes allein nicht aus, um den Mietvertrag zu beenden. Auch diese müssen in der gleichen Frist kündigen.

Kündigungsrecht durch Vermieter

Auch dem Vermieter steht ein vereinfachtes Kündigungsrecht zu. Wohnt der neue Mieter nicht in der gleichen Wohnung, kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Zudem darf er von der Person, die den Mietvertrag fortsetzt und kein Erbe ist, eine Kaution verlangen. Selbst dann, wenn mit dem verstorbenen Mieter keine Kaution vereinbart wurde.

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Tod des Vermieters

Fortsetzung des Vertrags

Genauso wie beim Tod eines Mieters geht der Mietvertrag auf die Erben automatisch über. Eine Umschreibung im Grundbuch ist nicht nötig. Außerdem spielt es keine Rolle, ob es sich um gesetzliche, testamentarische oder im Erbvertrag festgelegte Erben handelt. Sollte es keine Erben geben, geht das Erbe an den Staat. Der Mietvertrag läuft unter den alten Bedingungen weiter, der neue Vermieter erhält alle damit verbundenen Rechten und Pflichten und er kann keine Änderungen verlangen. Ist das Mietverhältnis auf den Erben übergegangen, kann dieser die Mietzahlung verlangen. Er hat dabei Beweispflicht gegenüber dem Mieter, ob er tatsächlich Erbe ist und muss diesen umgehen über seine Rechtsnachfolge informieren. Dies kann durch die Vorlage des Erbscheins oder eines eröffneten öffentlichen Testament erfolgen.

Wichtig: Mieter dürfen bei Unklarheiten bei der Erbfolge die Miete einbehalten oder hinterlegen. Es ist nicht Aufgabe des Mieters, bei einem Gläubigerwechsel den neuen Gläubiger selbstständig zu ermitteln.

Kündigungsrecht von Vermieter und Mieter

Beide Parteien haben ein vereinfachtes Kündigungsrecht, durch das sie innerhalb eines Monats nach Tod des alten Vermieters mit einer Frist von drei Monaten kündigen können. Dies gilt auch für befristete Verträge.

Wichtig: Hat der verstorbene Vermieter eine Kündigung ausgesprochen, zum Beispiel wegen Eigenbedarf, darf diese von den neuen Erben nur weitergeführt werden, wenn sie den Kündigungsgrund auch selbst geltend machen können.

Im Fall einer Testamentsvollstreckung

Ein Testamentsvollstrecker handelt als Treuhänder der Erben und übernimmt Verwaltung oder Abwicklung des Nachlasses. Dieser muss sich unter Vorlage eines Testamentsvollstreckerzeugnisses (TV-Zeugnis) beim Mieter vorstellen. Er kann im eigenen Namen Mietverträge abschließen und Ansprüche aus laufenden Mietverhältnisses geltend machen.