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Kündigung der Wohnung wegen wirtschaftlicher Verwertung des Objekts - wir klären auf


Manchmal wollen Eigentümer Mieter loswerden. Wie sie das tun, obliegt einigen Regulationen, die den Mieter davor bewahren sollen, trotz Wohlverhaltens von einem Tag auf den anderen obdachlos zu werden oder in der Not kurzfristig eine neue Bleibe suchen zu müssen, die in jeder Hinsicht von Nachteil ist. Die Verwertungskündigung ist laut BGB § 573 eine der drei Begründungsmöglichkeiten für eine Kündigung von Wohnung oder Haus. Die anderen wären Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter und Eigenbedarf des Wohnraums durch den Vermieter. Entscheidet sich der Vermieter für die Begründung wegen wirtschaftlicher Verwertung, so sind ihm hierzu weitere enge Grenzen gesetzt. Die Hoffnung, durch Neuvermietung einfach nur eine höhere Miete einfordern zu können, gehört nicht zu den legitimen Gründen für die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung. Schauen wir im Detail, wie der Vermieter vorgehen wird, um seine Kündigung durchzusetzen, oder worauf Sie als betroffener Mieter zu achten haben, um dies zu Fall zu bringen.

Was ist eine Verwertungskündigung?

Dem Wesen nach ist diese Art der Kündigung eines Mietobjektes eine Vorstufe für den Verkauf, die Umgestaltung oder einen Abriss der Immobilie, die noch von jemandem (nämlich dem Mieter) bewohnt oder genutzt wird. Immobilien, die vermietet sind, stehen im Ruf, schlechter verkauft werden zu können als solche, die leer stehen. Schließlich könnten neue Eigentümer befürchten, sich damit problematische Mieter mit zu erwerben, oder selbst ganz andere Pläne mit dem Objekt haben. Bei Modernisierung oder Sanierung würden die Bestandsmieter im Wege sein, ganz zu schweigen bei einem geplanten Abriss. Erst im September 2017 entschied der Bundesgerichtshof, dass Kündigungen (wegen wirtschaftlicher Verwertung) nur zur Gewinnmaximierung unzulässig wären.

Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung

Wenn nur eine von vier Voraussetzungen nicht existent ist, bleibt eine Kündigung mit der Begründung einer wirtschaftlichen Verwertung unwirksam. Zuallererst muss der Eigentümer überhaupt beabsichtigen, die Immobilie auch wirklich zu verwerten und nicht doch etwas anderes damit vorhaben, z.B. eine Neuvermietung. Verwerten heißt, er will Haus oder Wohnung aus finanziellen Gründen veräußern. Oder er beabsichtigt Sanierungsmaßnahmen oder eine Modernisierung, die bei Verbleiben des alten Mieters im Objekt nicht durchgeführt werden könnte. Möglich ist auch, dass mehrere kleinere Wohnungen zu einer großen Wohnung oder umgekehrt die Aufteilung einer großzügigen Wohnung in kleinere Einheiten von ihm geplant sind. Seine Absicht kann auch sein, einen Abriss vorzunehmen, um dann einen Neubau zu beginnen. Was immer er nennt, die zweite Voraussetzung lautet, dass diese Verwertung angemessen sein muss. Die Begründung muss von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen werden (so ein BGH Urteil von 2011). Die dritte Voraussetzung ist, dass der bestehende Mietvertrag dem Vorhaben im Wege steht, nur eine Erschwernis darzustellen reicht dagegen nicht. Vierte und letzte Voraussetzung ist, dass durch die Verhinderung seines beschriebenen Vorhabens dem Vermieter und Eigentümer wirtschaftliche Nachteile entstünden - die muss er darlegen können, möglichst detailliert.

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Form und Inhalt der Kündigung

Die Verwertung als Kündigungsanlass gibt es seit Mai 2004 im Mietrecht. Bis dahin gab es noch Beschränkungen für die neuen Bundesländer, die seitdem nicht mehr gelten. Während der Mieter keinen Kündigungsgrund angeben muss, fällt dem Vermieter für seine Kündigung die Begründungspflicht zu, hier eben zum Zweck der wirtschaftlichen Verwertung. Die Ausführungen dazu sind schriftlich auszuführen, als Teil seines Kündigungsschreibens, das auch unterschrieben wird. Um die Zustellung nachweisen zu können, wird der Vermieter wie bei allen anderen Kündigungsschreiben zumeist Einschreiben dafür wählen. Wie die beabsichtigte Verwertung nun aussehen soll, wird Teil der Begründung sein und dann alle genannten Voraussetzungen erfüllen müssen. Ebenso schildert der Vermieter darin, wieso der Mieter raus muss, um die Verwertung durchzuführen. Kündigungsfristen sind dabei einzuhalten: drei Monate und bei Mietdauer über fünf Jahren ein halbes Jahr im Voraus. Bei mehr als achtjährigem Mietverhältnis werden daraus neun Monate Kündigungsfrist.

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