Die Sozialklausel - Härtegründe gegen Wohnungskündigung

Eine Kündigung durch den Vermieter muss nicht in jedem Fall einfach so hingenommen werden. Jeder Mieter hat grundsätzlich das Recht, Widerspruch gegen die ausgesprochene Wohnungskündigung einzulegen. Die Bedingung dafür: die Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet für den Mieter, seine Familie oder Angehörige des Haushalts eine Härte, die gegenüber dem berechtigten Interesse des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies ist im BGB unter § 574, der sogenannten Sozialklausel, festgelegt. Was genau unter Härte zu verstehen ist und wie Mieter einen Widerspruch einlegen können, erfahren Sie hier.

Kein angemessener Ersatzwohnraum als Härtegrund

Eine der üblichsten Situationen, in der von der Sozialklausel Gebrauch gemacht werden kann und außerdem grundsätzlich ein Härtegrund, besteht dann, wenn kein angemessener Ersatzwohnraum beschafft werden kann. Was als angemessen gilt, muss von Fall zu Fall entschieden werden. Dabei sind die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters wichtig sowie die Größe und Ausstattung der Ersatzwohnung, die allen Personen des Haushalt eine menschenwürdige Unterbringung ermöglichen muss. Der Beruf, der gesundheitliche Zustand sowie die Miethöhe im Verhältnis zum Einkommen sind außerdem Faktor bei der Beurteilung. Außerdem muss sich kein Mieter auf einen Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim, oder in eine Obdachlosenunterkunft einlassen.

Beschaffung einer Ersatzwohnung ist Mieterpflicht

Der Mieter muss sich selbst um die Beschaffung einer Ersatzwohnung kümmern. Dies sollte nach erfolgter Kündigung schnellstmöglich erfolgen, wenn der Mangel an angemessenem Wohnraum als Härtegrund genutzt werden soll. Als Nachweis gelten die Adressen der besichtigten Wohnungen, vergebliche Bewerbungen und Wohnungsanfragen bei Wohnungsbörsen, Maklern, Hausverwaltungen usw.

Andere mögliche Härtegründe

Neben dem Mangel an verfügbaren Wohnraum können folgende Sachverhalte unter anderem als Härtegrund gelten:

• Hohes Alter oder körperliche Schwäche
• Schwere Krankheit
• Invalidität, körperliche und geistige Behinderung
• Pflege eines Angehörigen oder Pflege durch Menschen in der Nachbarschaft
• Schwangerschaft
• Eine lange Mietdauer
• Geringes Einkommen

In der Regel erkennen Gerichte eine Härte jedoch nur an, wenn mehrere dieser Faktoren gleichzeitig bestehen. Bei älteren Menschen kommen beispielsweise die Gründe hohes Alter, lange Mietdauer und körperliche Gebrechlichkeit oftmals zusammen, um eine Härte zu gewährleisten.

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Keine Anwendung der Sozialklausel unter bestimmten Umständen

Die Sozialklausel greift nicht immer. Unter den folgenden Umständen können Mieter keinen Widerspruch gegen eine Wohnungskündigung einlegen und auch keinen Härtegrund vorlegen:

• Bei Zeitmietverträgen ohne Kündigungsschutz
• Bei einer zum vorübergehenden Gebrauch gemieteten Wohnung
• Wenn die Kündigung selbst vorgenommen wurde
• Der Miete eines möblierten Zimmers in der Wohnung des Vermieters
• Wenn eine berechtigte fristlose Kündigung durch den Vermieter vorliegt, dieser aber dennoch ordentlich gekündigt hat

Interesse beider Parteien muss abgewägt werden

Ein Gericht muss das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegen das Mieterinteresse, in der Wohnung wohnen zu bleiben, abwägen. Dabei wiegt das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit schwerer als das Recht des Mieters auf freie Lebensgestaltung. Ein Beispiel: Ein Vermieter möchte wegen seines Nachwuchses die größere Mietwohnung für den Eigenbedarf kündigen. Der Mieter ist hohen Alters und gesundheitlich angeschlagen. Ein Umzug würde für den älteren Mieter eine zu hohe körperliche Belastung bedeuten. In diesem Fall wiegt die Härte des Mieters schwerer.

Stehen sich beide Interessen gleichwertig gegenüber, dann hat das Vermieterinteresse Vorrang. Beispielsweise darf ein kranker Vermieter eine Mietwohnung für den Eigenbedarf kündigen, damit eine Pflegeperson einziehen kann, selbst wenn der dort wohnende Mieter ebenfalls krank und pflegebedürftig ist.

Mieter ist in der Beweispflicht

Mieter sind in jedem Fall dazu verpflichtet, die vorliegende Härte darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Besteht eine Härte aus gesundheitlichen Gründen, ist außerdem ein Gutachten durch einen Sachverständigen erforderlich.

Form und Frist des Widerspruchs

Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingegangen sein. Im Streitfall muss der Mieter den rechtzeitigen Zugang des Widerspruch beweisen können. Es empfiehlt sich daher, das Schreiben persönlich mit Zeugen zu übergeben oder per Einschreiben zu versenden. Der Vermieter ist in der Pflicht, den Mieter rechtzeitig auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Rechtzeitig bedeutet in diesem Fall vor Ablauf der Kündigungsfrist. Der Hinweis muss also nicht bereits im Kündigungsschreiben enthalten sein.

Achtung: Versäumt der Vermieter es, über das Widerspruchsrecht zu informieren, dann ist die Kündigung dennoch gültig! Der Mieter kann seinen Widerspruch aber auch nach Ablauf der üblichen Frist, selbst noch am Tag eines Räumungsrechtsstreits erklären.

Wenn ein Widerspruch nicht fristgerecht eingereicht wurde, kann sich vor Gericht nicht mehr auf die Sozialklausel berufen werden.

Unbefristete oder befristete Verlängerung möglich

Entscheidet das Gericht zugunsten des Mieters, darf dieser weiterhin in der Wohnung bleiben. Dabei ist eine unbefristete sowie befristete Verlängerung des Mietvertrags möglich. Vor allem bei älteren Mietern mit langer Mietdauer, hohem Alter und schlechtem Gesundheitszustand ordnen die Gerichte meistens eine unbefristete Verlängerung an.