Die gesetzliche Grundausstattung einer Wohnung

30. November 2017

Die Ansprüche an eine Wohnung können je nach Person sehr weit auseinander gehen. Das ist bei den Mindestanforderungen nicht anders. Mieter und Vermieter haben teilweise eine ganz andere Vorstellung davon, was eine Wohnung mindestens bieten muss. Zudem kursieren zahlreiche Mythen um das Thema, wie zum Beispiel, dass ein Kabelanschluss zu jeder Mietwohnung gehört oder jede Küche mit Spüle und Herd ausgestattet sein muss. Unterschiedliche Gesetze je nach Bundesland verkomplizieren die Sache noch. Wir schaffen in unserem Blogbeitrag Klarheit.


Inhaltsverzeichnis

  1. Die Mindestausstattung einer Wohnung
  2. Der gestrichene Paragraph 40 II. WoBauG
  3. Unterschiedliche Regelungen je nach Bundesland
  4. Zusätzliche Anforderung an Wohnflächen

Die Mindestausstattung einer Wohnung

Der Wohnungsbegriff im Rechtssinne fordert zur objektiven Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen als Mindestausstattung:

einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstellen, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- und Elektroherd sowie Toilette und ein Bad.

Dies hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) im Januar 1990 festgelegt. Diese Definition entspricht zum Teil dem § 40 Abs. 1 des Wohnungsbaugesetzes, welches im Juli 1985 aufgehoben wurde. Der Paragraph sei weggefallen, weil das Bundesverwaltungsgericht die darin geforderten Mindestausstattungen als „heute selbstverständlich“ ansah.

Der gestrichene Paragraph 40 II. WoBauG

Der komplette Wortlaut des gestrichenen Paragraphen war:

  1. Mit öffentlichen Mitteln soll nur der Bau von Wohnungen gefördert werden, für die folgende Mindestausstattung vorgesehen ist:
    • Wohnungsabschluß mit Vorraum in der Wohnung;
    • Kochraum mit ausreichenden Entlüftungsmöglichkeiten, Wasserzapfstelle und Spülbecken, Anschlußmöglichkeit für Kohleherd und Gas- oder Elektroherd sowie entlüftbarer Speisekammer oder entlüftbarem Speiseschrank;
    • neuzeitliche sanitäre Anlagen innerhalb der Wohnung;
    • eingerichtetes Bad oder eingerichtete Dusche sowie Waschbecken;
    • ausreichender Abstellraum auch innerhalb der Wohnung;
    • Anschlußmöglichkeit für Ofen oder gleichwertiges Heizgerät für mindestens je einen Wohn- und Schlafraum außer der Küche;
    • elektrischer Brennstellenanschluß in allen Räumen, in Küche, Wohn- und Schlafräumen außerdem mindestens je eine Steckdose;
    • ausreichender Keller oder entsprechender Ersatzraum;
    • zur Mitbenutzung Wasch- und Trockenraum sowie Abstellraum für Kinderwagen und Fahrräder.

Unterschiedliche Regelungen je nach Bundesland

Detaillierte Vorschriften, die zum Teil dem alten Wohnungsbaugesetz entsprechen, sind in den jeweiligen Baugesetzen der Bundesländer festgeschrieben. Das bedeutet, dass es keine in ganz Deutschland geltende Definition einer Mindestausstattung für öffentlich geförderten Wohnbau gibt. Jedes Bundesland hat andere Baugesetze und somit auch andere Anforderungen, die zum Teil sehr strikt sein können, wie zum Beispiel die Festlegung einer Mindestgröße für Fenster.

Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz legt in § 3 Abs. 2 fest, die Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse sind insbesondere nicht erfüllt, wenn:

  1. die Heizungsmöglichkeit oder die Möglichkeit des Anschlusses eines Herdes, von elektrischer Beleuchtung oder elektrischen Geräten fehlt oder ungenügend ist,
  2. Wasserversorgung, Ausguss oder Toilette fehlen oder ungenügend sind,
  3. nicht wenigstens ein zum Wohnen bestimmter Raum der Wohnung eine Wohnfläche von mindestens 10 Quadratmetern hat,
  4. Fußböden, Wände oder Decken dauernd durchfeuchtet sind oder
  5. nicht wenigstens ein zum Wohnen bestimmter Raum ausreichend belüftbar oder durch Tageslicht beleuchtet ist.

Damit ist also ein Herd in Hamburg kein fester Bestandteil von Wohnungen. Im Unterschied zu Berlin, wo das Wohnungsaufsichtsgesetz Kochgelegenheit und Ausguss vorschreiben. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Berliner Wohnung automatisch mit einem hochwertigen Herd ausgestattet ist. Ein Campingkocher samt billiger Baumarktspüle reichen auch aus.
Es ist also empfehlenswert die jeweiligen Wohnraumgesetze der Länder genau zu lesen, vor allem, wenn Sie von einem Bundesland in ein anderes ziehen und auf einmal mit ganz anderen Bedingungen konfrontiert sind. Die Gesetze können Sie online finden oder in den zuständigen Gemeindeverwaltungen.

Zusätzliche Anforderungen an Wohnflächen

Abgesehen von den in den Wohnbaugesetzen festgelegten Mindestanforderungen legt der Gesetzgeber noch weitere Bedingungen für die Nutzbarkeit einer Wohnung fest. So müssen Wände, Decken und Böden ausreichend gegen Feuchtigkeit, Wärmeverlust und Lärm schützen und ordentlich verputzt, verkleidet und gestrichen sein. Heizgeräte müssen ordnungsgemäß funktionieren und tagsüber eine Mindesttemperatur von 20°C und nachts 18°C gewährleisten können. Wasseranschlüsse und Ausgüsse müssen ordnungsgemäß nutzbar sein und sauber gehalten werden, um gegen Schädlinge geschützt zu sein. Außerdem muss die Stromversorgung ausreichend sein, um den Betrieb elektrischer Beleuchtung sowie der üblichen Haushaltsgeräte gewährleisten zu können. Aber Achtung: in Altbauten kann ein niedrigerer Standard als in Neubauten geboten werden. Das bedeutet, dass der gleichzeitige Betrieb von Herd, Kühlschrank und Waschmaschine in älteren Häusern nicht möglich ist.
Bei Nichterfüllung dieser Voraussetzungen liegt ein Mangel an der Mietsache vor, der Mieter dazu berechtigt, die Miete zu mindern. Es ist dann in der Verantwortung des Vermieters oder Eigentümers, diese Mängel zu beseitigen.

Neben der gesetzlichen Grundausstattung müssen Sie natürlich selbst auch für eine grundlegende Ausstattung der Wohnung sorgen. Nutzen Sie dafür unsere Checkliste zur Erstausstattung einer Wohnung!