Fristlose Wohnungskündigung durch den Mieter oder Vermieter

17. November 2017

Fristlose Kündigung durch den Mieter – Gründe und Regeln

Wenn das Wohnen in der eigenen Wohnung wegen Schimmel oder unzumutbarem Verhalten der Nachbarn unerträglich wird, will man eigentlich nur noch so schnell wie möglich raus. Lange Kündigungsfristen oder im Mietvertrag geregelte Kündigungsverzichte machen der Kündigung der Wohnung aber oft einen Strich durch die Rechnung. Doch das stimmt so nicht: genauso wie Vermieter fristlos kündigen können, haben auch Mieter unter bestimmten Umständen das Recht, ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen. Wir zeigen, welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und wie Sie eine fristlose Kündigung formgerecht anfertigen.


Inhaltsverzeichnis

  1. Gründe für eine fristlose Kündigung
  2. Mangel an der Mietsache
  3. Nicht vertragsgemäße Nutzung der Mietsache
  4. Gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung
  5. Vertragsverletzung durch den Vermieter
  6. Form der fristlosen Kündigung

Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter

Mieter können von ihrem Recht auf fristlose Kündigung Gebrauch machen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Solch ein Grund liegt vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder einem sonstigen Beenden der Mietsache nicht zugemutet werden kann. Das können folgende Gründe sein:

Mangel an der Mietsache

Besteht ein Mangel an der Mietsache und der Vermieter wurde darauf hingewiesen, reagiert jedoch nicht darauf und beseitigt den Mangel auch nicht, dann kann der Mietvertrag fristlos gekündigt werden. Eine Mietminderung ist in so einem Fall ebenso möglich.

Unter Mangel versteht man einen Zustand der Wohnung, der die vertragsmäßige Nutzung einschränkt oder unmöglich macht. Das kann beispielsweise Schimmel oder ein Wasserschaden sein.

Gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung

Eine Gesundheitsgefährdung liegt vor, wenn die Wohnung von Schimmel befallen ist oder giftige Baumaterialien verwendet wurden. Aber auch Sicherheitsmängel zum Beispiel durch schlechten Zustand von Treppen oder Fußböden können eine gesundheitliche Gefährdung darstellen. Wichtig ist, dass der Mieter in der Beweispflicht ist und mit Hilfe eines Sachverständigen die Gesundheitsgefährdung nachweisen muss.

Vertragsverletzung durch den Vermieter

So ein Fall kann vorliegen, wenn der Vermieter seine Mieter beleidigt oder sogar körperlich angreift, aber auch wenn er sich einen Ersatzschlüssel zurückbehält, um unabgesprochen die Wohnung zu betreten. Eine Mietpreisüberhöhung oder bewusste Fälschung der Nebenkostenabrechnung zählen ebenfalls dazu.

Form der fristlosen Kündigung

Wichtig ist, dass Sie ihrem Vermieter nicht einfach ohne Vorwarnung eine fristlose Kündigung des Mietvertrags vorlegen. Der Vermieter muss schriftlich abgemahnt werden und zur Beseitigung des Missstands aufgefordert werden. Erst dann kann fristlos gekündigt werden. Zusätzlich muss der Grund konkret angegeben werden, eine Verallgemeinerung wie "ständiger Lärm durch die Nachbarn" reicht dann nicht aus. Im Idealfall verfügen Sie über Zeugen oder führen ein Protokoll. Besteht Verdacht auf Gesundheitsgefährdung muss dieser durch einen Gutachter überprüft und bestätigt werden.

Wichtig: Eine Abmahnung kann dann entfallen, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung in Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter gerechtfertigt ist.

Im Idealfall haben Sie die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung persönlich Ihrem Vermieter zu übergeben. Wenn das nicht möglich ist, empfehlen wir die Versendung per Einschreiben mit Rückschein, damit Sie beweisen können, dass die Kündigung beim Vermieter eingegangen ist.

Fristlose Wohnungskündigung durch den Vermieter

Mieter haben einen Kündigungsschutz, der sie vor wahlloser Kündigung der Wohnung durch den Vermieter bewahrt. Trotzdem können unter bestimmte Bedingungen Mietverträge vorzeitig und fristlos gekündigt werden. Dennoch sollten Mieter nicht gleich in Panik geraten, wenn eine fristlose Kündigung vorliegt, denn die Gründe dafür müssen schon schwerwiegend sein und es müssen gesetzliche Vorgaben befolgt werden. Wir zeigen die häufigsten Gründe, bei denen Vermietern ihren Mietern fristlos kündigen können und welche Regeln dabei beachtet werden müssen.


Inhaltsverzeichnis

  1. Gründe zur fristlosen Kündigung
  2. Abmahnung erforderlich
  3. Form der fristlosen Kündigung
  4. Räumungsklage nach fristloser Kündigung

Gründe für die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch Vermieter

Der Paragraph 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietvertrags. Demnach kann nur aus wichtigem Grund fristlos durch Vermieter gekündigt werden. Im Folgenden haben wir die häufigsten Gründe aufgelistet.

Mietrückstand: Häufigster Kündigungsgrund

Eine fristlose Kündigung durch Mietverzug ist möglich, wenn:

  • in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt wurde
  • in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete teilweise nicht gezahlt wurde und der ausstehenden Beträge eine Monatsmiete überschreitet
  • über mehr als zwei nicht aufeinander folgende Monate hinweg die Miete teilweise gezahlt wurde und der ausstehende Betrag die Höhe von zwei Monatsmieten überschreitet

Der Mietvertrag kann in diesem Fall ohne Anmahnung sofort durch den Vermieter gekündigt werden. Unter Miete versteht man das gesamte Entgelt der Wohnung samt Nebenkosten.

Wichtig: Bei einer Mietminderung wegen Mietmangel besteht das fristlose Kündigungsrecht nicht! Wurde die Miete allerdings ohne guten Grund und ohne Bestehen eines Mietmangels gekündigt, riskiert man eine fristlose Kündigung. Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel zum Thema Mietminderung.

Der Mieter hat eine Schonfrist von zwei Monaten, in der er den Rückstand im Ganzen bezahlen kann, um somit die Räumungsklage zu verhindern. Wird dem Mieter innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren erneut wegen Zahlungsverzugs gekündigt, kann die Räumung auch nicht durch eine nachträgliche Zahlung abgewehrt werden (§ 569 BGB).

Ständig unpünktliche Mietzahlung

In so einem Fall muss bei einer fristlosen Kündigung vorher abgemahnt werden, da es sich dabei laut BGB um einen Zahlungsverzug handelt.

Zahlungsverzug der Kaution

Eine nicht gezahlte Kaution, deren Höhe einer zweifachen Nettokaltmiete entspricht, ist Grund zur fristlosen Kündigung. Ein Schonfrist zur Nachzahlung gibt es nicht und es ist keine Abmahnung nötig.

Ständige Störung des Hausfriedens

Das kann zum Beispiel der Verstoß gegen die Hausordnung, Lärmbelästigung, aggressives Verhalten oder Beleidigungen gegenüber anderen Bewohnern oder dem Vermieter und das Lagern von Müll im Treppenhaus sein.
Um fristlos kündigen zu können, muss die Situation unzumutbar sein, zudem muss eine Abmahnung erfolgen. Außerdem ist der Vermieter in der Beweislast und muss eventuell Zeugen benennen können.

Vernachlässigung oder Gefährdung der Mietsache

Dies kann sein: kein regelmäßiges Lüften der Mieträume, kein Heizen trotz Frostgefahr, Nichterfüllung von vertraglich festgelegten Instandhaltungsmaßnahmen, Herbeiführen von Brandgefahr, unerlaubtes Verändern der Bausubstanz oder Verwahrlosung der Wohnung.
Der Vermieter muss in solchen Fällen Abmahnen und eine angemessene Frist zur Verhaltensänderung setzen. Ändern sich die Verhältnisse nicht, darf fristlos gekündigt werden.

Unerlaubte Untervermietung

Die Überlassung der Wohnung an Dritte, ob gegen Geld oder nicht, bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Nach einer Abmahnung kann auf Unterlassung geklagt werden und das Mietverhältnis kann fristlos gekündigt werden.

Unerlaubtes Gewerbe

Die Rechtssprechung ist je nach Fall unterschiedlich. Je mehr ein Gewerbe nach außen hin wahrnehmbar ist, zum Beispiel durch Warenanlieferung, Besucherverkehr oder Lärm, desto eher ist eine Abmahnung begründet und eine fristlose Kündigung wegen unerlaubtem Gewerbe möglich.

Abmahnung bei fristloser Kündigung erforderlich

Der Vermieter muss vor der fristlosen Kündigung immer abmahnen und den Mieter auffordern, sein vertragswidriges Verhalten innerhalb einer angemessenen Frist zu beenden. Die Abmahnung muss schriftlich erfolgen und es muss mit einer fristloser Kündigung gedroht werden. Erst wenn diese Abmahnung nicht beachtet wird, darf die Kündigung selbst erfolgen. Haben Sie also eine fristlose Kündigung des Mietvertrags ohne vorherige Abmahnung vorliegen, ist diese automatisch unwirksam.

Form der fristlosen Kündigung durch Vermieter

Die Wohnungskündigung muss in Schriftform erfolgen und der Kündigungsgrund muss konkret angegeben werden, eine Verallgemeinerung ist nicht zulässig. Der Vermieter ist immer in der Beweislast. Ist kein Grund angegeben oder ist die Begründung zu allgemein, ist die Kündigung unwirksam.

Räumungsklage nach fristloser Kündigung

Weigern sich Mieter, nach erhaltener Kündigung auszuziehen, darf der Vermieter nicht einfach selbstständig handeln und diese auf die Straße setzen, sondern muss eine Räumungsklage einreichen. Vor Gericht muss dann Zulässigkeit und Begründung der fristlosen Kündigung geprüft werden. Fällt das Urteil zugunsten des Vermieters aus, muss ein Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung der Räumung beauftragt werden, um die Zwangsräumung vorzunehmen. Die anfallenden Kosten muss der Mieter tragen.