Fristlose Kündigung durch den Mieter – Gründe und Regeln

17. November 2017

Wenn das Wohnen in der eigenen Wohnung wegen Schimmel oder unzumutbarem Verhalten der Nachbarn unerträglich wird, will man eigentlich nur noch so schnell wie möglich raus. Lange Kündigungsfristen oder im Mietvertrag geregelte Kündigungsverzichte machen der Kündigung der Wohnung aber oft einen Strich durch die Rechnung. Doch das stimmt so nicht: genauso wie Vermieter fristlos kündigen können, haben auch Mieter unter bestimmten Umständen das Recht, ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen. Wir zeigen, welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und wie Sie eine fristlose Kündigung formgerecht anfertigen.


Inhaltsverzeichnis

1 - Gründe für eine fristlose Kündigung
2 - Mangel an der Mietsache
3 - Nicht vertragsgemäße Nutzung der Mietsache
4 - Gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung
5 - Vertragsverletzung durch den Vermieter
6 - Form der fristlosen Kündigung


Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter

Mieter können von ihrem Recht auf fristlose Kündigung Gebrauch machen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Solch ein Grund liegt vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder einem sonstigen Beenden der Mietsache nicht zugemutet werden kann. Das können folgende Gründe sein:

Mangel an der Mietsache

Besteht ein Mangel an der Mietsache und der Vermieter wurde darauf hingewiesen, reagiert jedoch nicht darauf und beseitigt den Mangel auch nicht, dann kann der Mietvertrag fristlos gekündigt werden. Eine Mietminderung ist in so einem Fall ebenso möglich.

Unter Mangel versteht man einen Zustand der Wohnung, der die vertragsmäßige Nutzung einschränkt oder unmöglich macht. Das kann beispielsweise Schimmel oder ein Wasserschaden sein.

Gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung

Eine Gesundheitsgefährdung liegt vor, wenn die Wohnung von Schimmel befallen ist oder giftige Baumaterialien verwendet wurden. Aber auch Sicherheitsmängel zum Beispiel durch schlechten Zustand von Treppen oder Fußböden können eine gesundheitliche Gefährdung darstellen. Wichtig ist, dass der Mieter in der Beweispflicht ist und mit Hilfe eines Sachverständigen die Gesundheitsgefährdung nachweisen muss.

Vertragsverletzung durch den Vermieter

So ein Fall kann vorliegen, wenn der Vermieter seine Mieter beleidigt oder sogar körperlich angreift, aber auch wenn er sich einen Ersatzschlüssel zurückbehält, um unabgesprochen die Wohnung zu betreten. Eine Mietpreisüberhöhung oder bewusste Fälschung der Nebenkostenabrechnung zählen ebenfalls dazu.

Form der fristlosen Kündigung

Wichtig ist, dass Sie ihrem Vermieter nicht einfach ohne Vorwarnung eine fristlose Kündigung des Mietvertrags vorlegen. Der Vermieter muss schriftlich abgemahnt werden und zur Beseitigung des Missstands aufgefordert werden. Erst dann kann fristlos gekündigt werden. Zusätzlich muss der Grund konkret angegeben werden, eine Verallgemeinerung wie "ständiger Lärm durch die Nachbarn" reicht dann nicht aus. Im Idealfall verfügen Sie über Zeugen oder führen ein Protokoll. Besteht Verdacht auf Gesundheitsgefährdung muss dieser durch einen Gutachter überprüft und bestätigt werden.

Wichtig: Eine Abmahnung kann dann entfallen, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung in Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter gerechtfertigt ist.

Im Idealfall haben Sie die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung persönlich Ihrem Vermieter zu übergeben. Wenn das nicht möglich ist, empfehlen wir die Versendung per Einschreiben mit Rückschein, damit Sie beweisen können, dass die Kündigung beim Vermieter eingegangen ist.